משכנתאות בזמן קורונה

משכנתאות: שאל את אייל

אופציות לשינויים במשכנתאות בתקופה הנוכחית

תקופת הסגר הנוכחית מציגה אתגרים פיננסיים רבים, אבל גם הזדמנויות. בכתבה הזו אתיחס בקצרה למספר אופציות שיתנו מענה לרבים.

מחזור משכנתא

במיוחד באיזור סיאטל, נכנסנו למשבר עם שוק נדל"ן חזק, אחרי כמה שנים של עליות שווי דו-ספרתיות. לא אכנס בכתבה זו לניתוח הסיבות לכך שהריביות על משכנתאות ירדו, אבל הן נמוכות מאד כרגע – במיוחד למשכנתאות "רגילות" (הלוואות "ג'מבו" מעל $741,750 במחוזות קינג, סנוהומיש ופירס או מעל $541,400 ברוב שאר האזורים נמצאות בסיכון גבוה ומחסור במקורות אשראי ולכן יקרות יותר).

למי הכי משתלם למחזר?

  • אם יש לכם הון עצמי (equity) של לפחות 5% (עדיף מעל 40%), ו\או
  • אם יש לכם ריבית 3.625% ומעלה, ובמיוחד אם ההלוואה המקורית נלקחה לפני לפחות שלוש שנים ו\או
  • אם יש לכם חובות אחרים, כגון כרטיסי אשראי, הלוואות רכב, הלוואות סטודנטים, וכד' – מומלץ לבדוק אפשרויות למחזור עם איחוד חובות

אל תיבהלו אם תדרשו לשלם סכום גבוה יחסית בנקודות – כשהתשלום החודשי הנדרש יורד, תוכלו להשתמש בתזרים המזומנים המתפנה כדי לזרז את תשלומי הקרן, לחסל חובות בקצב מזורז, ולחסוך סכומים משמעותיים ביותר בריבית. תבקשו מסוכן המשכנתאות דו"ח Total Cost Analysis שיראה לכם בדיוק כמה אתם חוסכים, כמה זמן יקח "להרוויח" חזרה את הוצאות הסגירה ואת סה"כ ההוצאות על ריבית וביטוח משכנתא (אם נדרש) בפרק הזמן הרלבנטי, וכמה ריבית אתם חוסכים. מתחילת המשבר עזרתי ללקוחותי למחזר הלוואות שצפויות לחסוך לרובם עשרות, ולחלקם מאות אלפי דולרים (כמובן שהתוצאות משתנות משמעותית מאחד לאחר).

מהו "פרק הזמן הרלבנטי"?

תקופת הזמן בה סביר שתחזיקו בעלות בנכס. זכרו – גם אם בעוד כמה שנים תעברו לבית אחר, יתכן שתבחרו לשמור את הבית הנוכחי כנכס מושכר, שאז תשארו עם המשכנתא החדשה לתקופה ארוכה יותר.

רכישת בית חדש למגורים או להשכרה

למרות ירידה של כ-25%-30% בנפח העסקאות, הייתה בתקופת הסגר ירידה כמעט פרופורציונלית בביקוש ובהיצע (עם ירידה גדולה יותר בהיצע, היות ורבים אינם מעוניינים שזרים יכנסו אליהם הבייתה בזמן הסגר) – המשמעות היא שאנחנו בשוק של מוכרים, עם ריבוי הצעות ומכירות מעל למחיר המבוקש. אם חשבתם למכור – זו הזדמנות פז. למרות זאת, סוכנים מנוסים יודעים למצוא הזדמנויות גם לקונים. עסקאות רבות "נופלות" בגלל שהקונים איבדו את מקום עבודתם לפני סגירת העסקה, וכבר לא יכולים לקבל משכנתא. בתים שחוזרים לשוק ולא נמכרים מייד יכולים לעמוד זמן רב, ולמוכרים תהיה מוטיבציה לקבל הצעות נמוכות יותר. עם הזמן ניתן יהיה גם למצוא מוכרים "לחוצים" שביקשו דחיית תשלומים ואינם יכולים לעמוד בתשלומים המוגדלים בתום תקופת הדחייה – רוב הבתים הללו יהיו בשכונות מדרגה B ו-C שמתאימות להשכרה או לשיפוץ ומכירה כ-FLIP.

Forbearance ואי-תשלום שכר דירה

כחלק מהמענה של הממשלה למצב התעסוקה (או יותר נכון, למצב האבטלה) הוחלט לאפשר לכל מי שמבקש, לדחות את תשלומי המשכנתא לתקופה של 3 עד 12 חודשים ללא קנסות וללא דיווח על תשלומים באיחור בדו"ח האשראי. כמו כן, בעלי נכסים להשכרה לא יכולים לפנות דייר עקב אי-תשלום שכר דירה. אם איבדתם את עבודתכם ואין לכם הכנסה מספקת, תוכלו להשתמש בכלים אלו, אבל השתדלו "לשים בצד" כמה שאפשר, כדי להגדיל את הסיכויים שתוכלו להחזיר את החוב המצטבר בתום תקופת הדחייה. לעומת זאת אם יש לכם עדיין עבודה ו\או הכנסה (כולל דמי אבטלה וסיוע ממשלתי אחר) שמאפשרים לכם להמשיך לעמוד בהתחייבויותיכם ולבצע תשלומים סדירים – זה עדיף מסיבות רבות.

אם יש לכם שאלות נוספות בנושאים אחרים הקשורים למימון והשקעות נדל"ן, פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.

מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד: https://mtgpro.co/xmd49  

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325

My Property Funding is NOT affiliated in any way with APMC.

איל טרופן

איל טרופן

תושב רדמונד וושינגטון, לשעבר תל-אביב. בוגר תואר בפיסיקה מהטכניון, ותואר שני בתעשייה וניהול מאוניברסיטת ניו-יורק. לאחר שנים כמנהל פרוייקטים בכיר בהיי טק, שינה איל כיוון, והוסמך כיועץ וסוכן משכנתאות מורשה במדינות וושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס (MLO-874253). f. כיום, איל מוצא סיפוק רב בעזרה לחברי הקהילה בקניית הנכסים הגדולים, היקרים, והמשמעותיים ביותר לעתיד משפחתם.
איל טרופן

Latest posts by איל טרופן (see all)

Post Views: 1,092