מינוף מסחרי בהשקעות נדל"ן

השקעות נדל"ן, כולם מכירים את הסיפור, קונים בית או דירה, מוצאים דייר, מקבלים שכר דירה. אם רוצים מימון, צריך מינימום 15% – רצוי 25% הון עצמי, ושכר הדירה מכסה את ההוצאות. בשבע השנים האחרונות עזרתי לעשרות משפחות בקהילה לקנות בתים למגורים ולקבל משכנתאות על בתים להשכרה. לאחרונה, למדתי על דרכים אחרות להשקיע בנדל"ן, ואיתן אופציות שונות למימון ומינוף, רובן מוגדרות כמימון מסחרי.

למה צריך מימון מסחרי?

למשכנתאות אישיות יש הנחיות ודרישות סף שמגבילות את סוג הנכסים שניתן לקנות. בנוסף, כמות המידע והמסמכים הנדרשים, איכות הנכס, תיעוד מלא של עבודה, הכנסות, אשראי – כל אלו מהווים חסם גבוה למי שמנסה לנצל אסטרטגיות מתקדמות יותר, כגון Fix & Flip, BRRRR השכרות לטווח קצר, בנייני משרדים, מבנים מסחריים, ועוד. בניגוד למשכנתאות אישיות שדורשות שבסגירת ההלוואה הנכס יהיה רשום אישית על שם הלווה, בהלוואות מסחריות אחת מדרישות הסף היא שהנכס נרכש ומוחזק בחברה רשומה (לרוב LLC) ולא ישירות על שם הבעלים (למרות שלעיתים קרובות עדיין תידרש ערבות אישית של כל בעלי אחזקות בגובה 20% ומעלה משווי החברה).

חשוב לא פחות, לישראלים ושאר תושבים זרים קל יותר לקבל הלוואות מסחריות ללא ויזה\אשרת עבודה או דירוג אשראי.

הלוואות גישור, שיפוץ ובנייה

כשנדרשת סגירה מהירה (עד שבוע\שבועיים) הלוואת גישור הידועה גם כ-Hard Money Loan מגיעה לעזרתכם. הלוואות אלו הן לטווח של 6 חודשים עד שנתיים, ויכולות לכלול עלויות שיפוץ, שיפור, או אפילו בינוי של הנכס. כדי לאפשר סגירה מהירה, המלווה מוכן לותר על חלק גדול מהמסמכים והמידע הנדרשים בהלוואה רגילה, ובתמורה יגבה ריבית גבוהה יותר, כמו גם "נקודות" בסגירה. כל "נקודה" היא אחוז אחד מסכום ההלוואה אשר מתווסף לסכום המחושב לצורך ריבית, אך נשאר בידי המלווה.

הלוואות לטווח בינוני

את הכסף על נדלן עושים בקניה. זה אומר שכבר כשאתם קונים את הנכס, עליכם לדעת מה התוכנית העסקית, ומה נקודות היציאה האפשריות. אם אתם קונים נכס עם פוטנציאל השבחה, אבל המימוש יקח זמן מה, עדיף לפעמים לנצל הלוואות "יצירתיות";
* הלוואות בהן הריבית קבועה לזמן מוגבל – לרוב 3, 5, 7, או 10 שנים, שלאחריהן הריבית משתנה.

* הלוואות "בלון" בהן התשלום החודשי מחושב לפי 20 או 30 שנה, אבל בתום תקופה של ריבית קבועה, יש להחזיר את היתרה הנותרת במלואה

 * הלוואות עם החזר ריבית בלבד לתקופה מוגבלת

* הלוואות עם עמלת פירעון מוקדם

* שילובים של כל, או חלק מהאופציות הנ"ל. חלק מהאופציות הללו מעבירות חלק מהסיכון אל הלווה, ומאפשרות שיפור בריבית ו\או הנקודות, וחלק (כמו תשלומי ריבית בלבד) מגדילות את הסיכון למלווה ומגדילות את הריבית, אבל גם משפרות את תזרים המזומנים בתקופה הקריטית של ייצוב הנכס.

הלוואות על נכסים מסחריים

הלוואות אלו מיועדות לכל נכס שאינו בניין מגורים של 1-4 יחידות דיור. הלוואות אלו מאד אטרקטיביות למלווים מסויימים, ובמיוחד בסכומים גבוהים (מעל 5-10 מיליון דולר), מלווים מוסדיים כגון קרנות מגובות בחברות ביטוח יכולים להציע לעיתים תנאים יותר טובים מאשר על הלוואות אישיות למגורים!

אם יש לכם שאלות נוספות בנושאים אחרים הקשורים למימון והשקעות נדל"ן, פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.

מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד

The content of this publication is informational only, not a
guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American
Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850
(www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX
SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker
#01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal.
Interest rates and products are subject to change without notice and may or may
not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must
qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office
3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325
My Property Funding is NOT affiliated in any way with APMC

איל טרופן

איל טרופן

תושב רדמונד וושינגטון, לשעבר תל-אביב. בוגר תואר בפיסיקה מהטכניון, ותואר שני בתעשייה וניהול מאוניברסיטת ניו-יורק. לאחר שנים כמנהל פרוייקטים בכיר בהיי טק, שינה איל כיוון, והוסמך כיועץ וסוכן משכנתאות מורשה במדינות וושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס (MLO-874253). f. כיום, איל מוצא סיפוק רב בעזרה לחברי הקהילה בקניית הנכסים הגדולים, היקרים, והמשמעותיים ביותר לעתיד משפחתם.
איל טרופן

Latest posts by איל טרופן (see all)

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.

+ 2 = 11