בכתבה קודמת דיברנו על האופציות השונות לתשלום מקדמה על רכישת בית. כאשר עובדים על תכנון רכישת בית, יש לתכנן את סכום הרכישה כך שתרגישו בנוח עם המקדמה והתשלום החודשי, אך בנוסף, יש לוודא שנשאר מספיק כסף גם לכיסוי עלויות הסגירה.
מהן עלויות הסגירה?
עלויות הסגירה הן ההוצאות הנוספות, מעבר למחיר הרכישה של הבית, וכוללות בדרך כלל עמלת חיתום ועיבוד, מיסים, ביטוח טייטל, עמלת סגירה, דמי הערכת שווי, ופריטים שונים אחרים בהתאם לסוג ההלוואה.
כיצד מחושבות עלויות הסגירה?
עלויות הסגירה הן בדרך כלל בין 2%-5% ממחיר הרכישה של ביתכם החדש. לדוגמה, אם מחיר הרכישה הוא 300,000$, עלויות הסגירה שלכם יכולות לנוע בין 6,000$ ל-15,000$. העלויות משתנות ממדינה למדינה, ממלווה למלווה, ותלויות גם בסוג ההלוואה וסוג הנכס. למרות שהן נגבות ונדרשות על ידי המלווה, רוב העלויות משולמות לגופים חיצוניים, ללא תוספת או עמלה למלווה, ולא יהיו שונות משמעותית אצל מלווים שונים! להלן רשימה של עמלות טיפוסיות העשויות להיות חלק מעלויות הסגירה:
| · עמלת בקשה – רוב המלווים אינם גובים כיום עמלה זו, לצורך עיבוד ראשוני של בקשת המשכנתא. |
· Application fee |
| · דמי הערכת שווי – תשלום לשמאי אשר יקבע את שווי הנכס. |
· Appraisal fee |
| · עמלת סגירה – תשלום לחברת אסקרו אשר תחתים אתכם על כל המסמכים, תגבה את כל הסכומים, ותפזר אותם לגורמים המתאימים ולמוכר. |
· Escrow fee |
| · דוח אשראי – משולם לחברת דיווחי אשראי לקבלת דוח ודירוג אשראי |
· Credit report |
| · פיקדון לתשלום מיסים וביטוח – זו אינה עלות של המשכנתא, אלא גבייה של עלויות שכל בעל בית נדרש לשלם ממילא. הכספים משולמים ישירות לגורם המתאים, וסכומים נוספים מוחזקים בחשבון פקדון עד שידרשו. אם הבית נמכר, או שהמשכנתא משולמת במלואה או ממוחזרת, סכומים בחשבון הפקדון יוחזרו במלואם לבעלים. |
· Escrow deposit for Property Taxes & insurance |
| · דמי בדיקה לבית – למעט בהלוואות VA או הלוואות שיפוץ, הבדיקה לרוב אינה נדרשת, והתשלום אינו כלול בהוצאות המשכנתא. |
· Home inspection fee |
| · ביטוח בעלי בתים – ביטוח סיכונים כנגד שריפות ושאר אסונות. חברת המשכנתא רשומה כ"נהנה" במקרה תשלום, כדי להבטיח שהנכס שהוא הערבון על המשכנתא, שומר על ערכו. |
· Homeowners’ insurance |
| · נקודות הנחה – תשלום מראש ל"קניית" הנחה בריבית. לפעמים ניתן לבחור אם לשלם נקודות, אבל לפעמים גם הריבית הגבוהה ביותר לא תכסה את כל הנקודות… תלוי בסוג הנכס, דירוג האשראי, גובה המקדמה, ועוד – פרטים נוספים בכתבה עתידית… |
· Discount points |
| · ביטוח טייטל/קושאן/טאבו – משולם לחברת טייטל כדי לבטח את האינטרסים של בעל הבית ושל המלווה כנגד שיעבודים ועיקולים שהיו קיימים, אך לא הופיעו ברשומות לפני הקנייה. |
· Title insurance |
| · ריבית משולמת מראש – הריבית עבור התקופה מסגירת הרכישה ועד לסוף החודש הראשון משולמת מראש. |
· Prepaid interest |
| · דמי רישום – "הקלטת" הרכישה והמשכנתא ברשומות של המחוז ו\או המדינה. |
· Recording fees |
| · עמלת מיקור/דמי חיתום/עמלת עיבוד – משולם לחברת המשכנתאות לכיסוי עלויות עיבוד בקשת ההלוואה. |
· Origination / Underwriting / Processing fees |
יתכן שההלוואה שלכם לא תכלול את כל התשלומים הללו, ויתכן שיהיו לכם חיובים נוספים שאינם כלולים כאן.
בתוך 3 ימים מהגשת בקשת ההלוואה שלכם (אחרי שאתם תחת חוזה), תקבלו אומדן הלוואה, אשר ייתן לכם מושג כללי של עלויות הסגירה הנדרשות. אם העלויות ישתנו, תקבלו אומדן מעודכן, שיסייעו לכם לתכנן את העלויות הסופיות. לא יאוחר מ -3 ימים לפני הסגירה תקבל גילוי נאות של הסגירה, אשר יציג את כל העלויות המדויקות, ואת הסכום ה(כמעט) סופי אותו תצפו לספק בפגישת החתימה והסגירה המתוזמנת שלכם, כך שלא יהיו הפתעות. אם סך כל הסכום הנדרש גבוה מדי, יתכן שתוכלו לשים מקדמה נמוכה יותר, או להמיר ריבית גבוהה יותר כנגד הנחה בעלויות הסגירה, או, במקרה של מחזור משכנתא, תוכלו להוסיף את העלויות לקרן המשכנתא.
כעת, כאשר אתם מבינים יותר את עלויות הסגירה, וכיצד הן משפיעות על העלות הכוללות בעת רכישת בית, באפשרותכם לתכנן טוב יותר את הצרכים הפיננסיים שלכם, ולהחליט כיצד תוכלו להתמודד עם עלויות אלה.
אם יש לכם שאלות נוספות לגבי קבלת אישור חתם מראש, או בנושאים אחרים הקשורים למימון נדל"ן ומשכנתאות, פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.
איל טרופן MLO-874253, יועץ וסוכן משכנתאות מורשה במדינות וושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס
מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד: https://mtgpro.co/xmd49
The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325 read more
