משכנתאות בזמן קורונה

אופציות לשינויים במשכנתאות בתקופה הנוכחית

תקופת הסגר הנוכחית מציגה אתגרים פיננסיים רבים, אבל גם הזדמנויות. בכתבה הזו אתיחס בקצרה למספר אופציות שיתנו מענה לרבים.

מחזור משכנתא

במיוחד באיזור סיאטל, נכנסנו למשבר עם שוק נדל"ן חזק, אחרי כמה שנים של עליות שווי דו-ספרתיות. לא אכנס בכתבה זו לניתוח הסיבות לכך שהריביות על משכנתאות ירדו, אבל הן נמוכות מאד כרגע – במיוחד למשכנתאות "רגילות" (הלוואות "ג'מבו" מעל $741,750 במחוזות קינג, סנוהומיש ופירס או מעל $541,400 ברוב שאר האזורים נמצאות בסיכון גבוה ומחסור במקורות אשראי ולכן יקרות יותר). read more

מינוף מסחרי בהשקעות נדל"ן

השקעות נדל"ן, כולם מכירים את הסיפור, קונים בית או דירה, מוצאים דייר, מקבלים שכר דירה. אם רוצים מימון, צריך מינימום 15% – רצוי 25% הון עצמי, ושכר הדירה מכסה את ההוצאות. בשבע השנים האחרונות עזרתי לעשרות משפחות בקהילה לקנות בתים למגורים ולקבל משכנתאות על בתים להשכרה. לאחרונה, למדתי על דרכים אחרות להשקיע בנדל"ן, ואיתן אופציות שונות למימון ומינוף, רובן מוגדרות כמימון מסחרי.

למה צריך מימון מסחרי?

למשכנתאות אישיות יש הנחיות ודרישות סף שמגבילות את סוג הנכסים שניתן לקנות. בנוסף, כמות המידע והמסמכים הנדרשים, איכות הנכס, תיעוד מלא של עבודה, הכנסות, אשראי – כל אלו מהווים חסם גבוה למי שמנסה לנצל אסטרטגיות מתקדמות יותר, כגון Fix & Flip, BRRRR השכרות לטווח קצר, בנייני משרדים, מבנים מסחריים, ועוד. בניגוד למשכנתאות אישיות שדורשות שבסגירת ההלוואה הנכס יהיה רשום אישית על שם הלווה, בהלוואות מסחריות אחת מדרישות הסף היא שהנכס נרכש ומוחזק בחברה רשומה (לרוב LLC) ולא ישירות על שם הבעלים (למרות שלעיתים קרובות עדיין תידרש ערבות אישית של כל בעלי אחזקות בגובה 20% ומעלה משווי החברה).

חשוב לא פחות, לישראלים ושאר תושבים זרים קל יותר לקבל הלוואות מסחריות ללא ויזה\אשרת עבודה או דירוג אשראי.

הלוואות גישור, שיפוץ ובנייה

כשנדרשת סגירה מהירה (עד שבוע\שבועיים) הלוואת גישור הידועה גם כ-Hard Money Loan מגיעה לעזרתכם. הלוואות אלו הן לטווח של 6 חודשים עד שנתיים, ויכולות לכלול עלויות שיפוץ, שיפור, או אפילו בינוי של הנכס. כדי לאפשר סגירה מהירה, המלווה מוכן לותר על חלק גדול מהמסמכים והמידע הנדרשים בהלוואה רגילה, ובתמורה יגבה ריבית גבוהה יותר, כמו גם "נקודות" בסגירה. כל "נקודה" היא אחוז אחד מסכום ההלוואה אשר מתווסף לסכום המחושב לצורך ריבית, אך נשאר בידי המלווה.

הלוואות לטווח בינוני

את הכסף על נדלן עושים בקניה. זה אומר שכבר כשאתם קונים את הנכס, עליכם לדעת מה התוכנית העסקית, ומה נקודות היציאה האפשריות. אם אתם קונים נכס עם פוטנציאל השבחה, אבל המימוש יקח זמן מה, עדיף לפעמים לנצל הלוואות "יצירתיות";
* הלוואות בהן הריבית קבועה לזמן מוגבל – לרוב 3, 5, 7, או 10 שנים, שלאחריהן הריבית משתנה.

* הלוואות "בלון" בהן התשלום החודשי מחושב לפי 20 או 30 שנה, אבל בתום תקופה של ריבית קבועה, יש להחזיר את היתרה הנותרת במלואה

 * הלוואות עם החזר ריבית בלבד לתקופה מוגבלת

* הלוואות עם עמלת פירעון מוקדם

* שילובים של כל, או חלק מהאופציות הנ"ל. חלק מהאופציות הללו מעבירות חלק מהסיכון אל הלווה, ומאפשרות שיפור בריבית ו\או הנקודות, וחלק (כמו תשלומי ריבית בלבד) מגדילות את הסיכון למלווה ומגדילות את הריבית, אבל גם משפרות את תזרים המזומנים בתקופה הקריטית של ייצוב הנכס.

הלוואות על נכסים מסחריים

הלוואות אלו מיועדות לכל נכס שאינו בניין מגורים של 1-4 יחידות דיור. הלוואות אלו מאד אטרקטיביות למלווים מסויימים, ובמיוחד בסכומים גבוהים (מעל 5-10 מיליון דולר), מלווים מוסדיים כגון קרנות מגובות בחברות ביטוח יכולים להציע לעיתים תנאים יותר טובים מאשר על הלוואות אישיות למגורים!

אם יש לכם שאלות נוספות בנושאים אחרים הקשורים למימון והשקעות נדל"ן, פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.

מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325 My Property Funding is NOT affiliated in any way with APMC read more

אמרו יעדים במקום החלטות

שואפים למעלה

האם אתם שוב מתכוונים לערוך רשימה של החלטות לשנה החדשה? חשוב לזכור שרוב ההחלטות הללו מתמסמסות לאחר חודש או חודשיים. אם כך, אולי השנה נגיד שלום ל"החלטות" וברוך הבא ל"יעדים". למשל, "אני אהיה יותר בריא" היא החלטה נפוצה שמעלה את השאלה איך בדיוק? מי שאינם ממסוגלים לענות על שאלה זו, בדרך כלל נוטשים את החלטותיהם לפני שמתחילים בעשייה. לעומת זאת, "אני מתחייב לרוץ מייל אחד שלוש פעמים בשבוע", זו מטרה עם תכנית פעולה מוגדרת. אפשר לעקוב אחריה בלוח השנה, למדוד ולרשום את הזמנים, ואולי גם להבחין בשיפור. אם עמדתם ביעד הריצה השבועי, התוצאה הסופית היא כנראה גם בריאות משופרת. read more

עצמאות כלכלית ושיקולי סוף שנה

עצמאות כלכלית או פיננסית היא הנקודה בה יש לכם את האופציות הפיננסיות לעשות מה שחשקה נפשכם. בנקודה זו עבודה הופכת לאופציונלית. מלבד בחירת תכניות החסכון הנכונות לפנסיה, יש לשקול תכנית כוללת שלוקחת בחשבון את המשאבים הקיימים, העתידיים וגם בניית חזון לאיך יראו החיים שלכם בתקופת ההעצמאות הפיננסית. לדוגמה, היכן תחיו, כמה זה יעלה,  וגם מה תעשו בזמן החפשי. רצוי להתחיל לתכנן מוקדם, דבר שיעזור לכם להתרכז במה שחשוב ובעיקר יגדיל את הסיכויים להצלחה. סוף השנה מהווה הזדמנות מצויינת לסקור את מצבכם הפיננסי ולשקול מספר נושאים חשובים שישפיעו על עתידכם הכלכלי. read more

מסמכולוגיה

אלו מסמכים לשמור, איך ולכמה זמן

לעיתים קרובות אנו נישאלים לגבי שמירת מסמכים חשובים. כולנו מכירים את מסמכי המסים. אלו המסמכים שמכין המסים דורש כל שנה. אלו גם המסמכים שמס הכנסה עלול לדרוש במקרה של ביקורת. ישנם גם מסמכים אחרים, לא פחות חשובים, כגון מסמכי רכישת בית, פוליסות ביטוח, צוואות, תעודות לידה, רשיונות נהיגה, כרטיסי ביטוח לאומי, תעודות תושב קבע ודרכונים, תעודות נישואין, תעודת שחרור מצה"ל ומסמכי גט או תעודות גירושין. read more

משיכת הון ביתי

האם כדאי למחזר משכנתא? מתי ולאיזה צורך?

השנים האחרונות היו נדיבות מאוד עבור בעלי בתים ברוב ארצות הברית. על פי דיווחי האיגוד הלאומי של מתווכי הנדל"ן, הצמיחה בשוק צפויה להתמתן ב-2019, אבל מחירי הבתים עדיין ממשיכים לעלות, פשוט בקצב מתון יותר. גם הריביות על משכנתאות, שרק לפני כ-7 חודשים היו במגמת עלייה משמעותית, ירדו, וחזרו לרמות שלא נראו, לפחות ב-12 החודשים האחרונים. אם קניתם בית לפני כמה שנים, וראיתם את השווי שלו גדל בעשרות אחוזים, ואיתו גדל גם ההון הביתי (equity) שלכם, ייתכן שאתם שואלים את עצמכם מה השימוש הטוב ביותר בהון העצמי? ואיך לוודא שהוא עובד בשבילכם בצורה האופטימלית? read more

בניית אשראי מאפס

גם את הפירמידות לא בנו ביום אחד

כיצד אפשר לקבל אשראי ללא הסטורית אשראי בארצות הברית

עבור אנשים רבים המגיעים לארצות הברית, בנית אשראי מאפס היא כמו פרדוקס הביצה והתרנגולת: כדי להיות זכאים לכרטיסי אשראי צריך דירוג אשראי טוב, אבל איך אפשר ליצור דירוג ללא כרטיס אשראי?הנה כמה אפשרויות כדי להתחיל את בניית דירוג האשראי החדש שלכם.

בניית אשראי עם כרטיס אשראי

בקשו כרטיס אשראי סטודנט או כרטיס אשראי מאובטח המיועד לאנשים עם מעט, או ללא אשראי. read more

דירוג אשראי – המשך

מהו דירוג אשראי? ואילו גורמים קובעים אותו?

דירוג האשראי הוא מספר בין 350 ל-850, על סולם שנוצר על ידי Fair Isaac Corporation (FICO). מספר זה מוכר בתור ציון הפייקו שלכם (FICO®), והוא משמש מלווים כחלק מתמונת מצב האשראי שלכם, ולסיכום הסיכונים הכרוכים כשמלווים לכם כסף. דירוג אשראי גבוה מצביע על רמת סיכון נמוכה, ובדרך כלל מיתרגם לריבית נמוכה יותר. לפיכך, דירוג האשראי יכול להיות נכס, או מכשול, בדרך לקבלת אשראי. read more

דירוג האשראי שלכם וקניית בית

טעויות אשראי נפוצות, וכיצד להימנע מהן ולחסוך זמן וכסף בקניית בית משלכם

ייתכן שבדקתם בעבר את דירוג האשראי שלכם. אולי כשהגשתם בקשה לכרטיס אשראי חדש, הלוואת רכב, או אפילו במסגרת בדיקת רקע עבור משרה חדשה. אך האם הקדשתם מחשבה לנושא? כשאתם מתחילים לחשוב על רכישת בית, חשוב ללמוד על דירוג האשראי שלכם – זהו מרכיב מרכזי בתהליך האישור לקבלת משכנתא. בכתבות הבאות אנסה לעזור ותחילה על ידי שיתוף כמה טעויות אשראי נפוצות, ואיך להימנע מהן. read more

פרעון מוקדם


האם כדאי למחזר את המשכנתא מ-30 שנה ל-15 שנה?

מספר בנקים למשכנתאות התחילו לאחרונה בקמפיינים אינטנסיביים לשכנוע בעלי בתים למחזר את המשכנתא ל-15 שנה, כדי לחסוך עשרות אלפי דולרים של ריבית. זו אכן אופציה, אבל לא בהכרח הטובה ביותר… הקמפיינים, מטרתם ליצור בצורה מלאכותית עסקאות נוספות בתקופת האטה בנדל"ן ועליות ריבית – ללא יתרון אמיתי לרוב הלקוחות, במיוחד אם מדובר במחזור משכנתא הצופן בחובו עלויות (ישירות או חבויות).

בעד ונגד משכנתא ל-15 שנה

בהכללה, ניתן לומר שריביות נגזרות מרמת הסיכון למלווה. דירוג האשראי מגדיר את הסיכון שהלווה לא יעמוד בתשלומים או יחרוג מתנאי ההלוואה. גובה המקדמה קובע את מרווח הביטחון שבמקרה של עיקול, ההכנסות ממכירת הנכס יכסו את החוב, ואורך חיי המשכנתא קובע את שיעור הירידה בסיכון כל שנה – במשכנתא קצרת מועד, ההפרש בין שווי הנכס ליתרת החוב גדל משמעותית כל שנה ומקטין את הסיכון למלווה. מהסיבה הזו, ריביות להלוואות ל-15 שנה נמוכות משמעותית מאשר להלוואות ל-30 שנה. החסרון הוא, שבגלל שתקופת ההחזר קצרה ב-50 אחוז, התשלום החודשי, בהתאם, כמעט כפול(!)

אם אתם אנשי היי-טק ו\או שני בני הזוג עובדים, יתכן שאתם יכולים לעמוד היום בתשלומים המוגדלים, אבל אם פתאום תגלו שאתם זקוקים לכסף למטרה אחרת (כגון תשלום שכר לימוד בקולג', שליחת ילדים לקייטנה, שיפוץ הבית, חופשה אקזוטית, קניית נכס נוסף להשקעה, וכד'), אבל כבר התחייבתם להלוואה ל-15 שנה, לא תוכלו בקלות לשנות את דעתכם, ולכן אולי תעדיפו אופציות אחרות, גמישות יותר.

אופציות אחרות – מה חשוב לדעת לפני שמתחילים

שימו לב: לפני שינוי כלשהו בתכנית התשלומים, חשוב מאד לפנות בכתב לחברה שמשרתת את ההלוואה (Loan Servicer) – החברה אליה אתם שולחים את התשלומים בפועל, להודיע להם על השינוי הצפוי, ולדרוש שהם יבצעו את הדברים הבאים:

  1. כל תשלום נוסף מעבר לנדרש יוקצה כנגד יתרת החוב של ההלוואה
    Any additional amount is to be applied to reduce the outstanding Principle of the loan
  2. יש להחיל כל תשלום במועד בו יתקבל, ללא קשר למועד הפירעון המתוכנן
    Each payment is to be applied on the date received, regardless of the due date

למרות שזו ברירת המחדל עבור מלווים רבים, יש סיכוי שהמלווה יעשה את מה שטוב עבורו, כלומר יחזיק בתשלומים עד למועד הפירעון המתוכנן. וודאו שהמלווה אכן מרשה שינוי בתוכנית התשלומים, אינו מטיל עמלות או עונשים, ויטפל בתשלומים כראוי.

איך עוד ניתן להיפטר מהמשכנתא כמה שיותר מהר?

תשלום דו-שבועי- כאשר מבצעים חצי מתשלום המשכנתא החודשי פעם בשבועיים, במקום תשלום מלא פעם בחודש. היות ובשנה יש 12 חודשים, אבל 26 תקופות דו שבועיות, יקרו כמה דברים:

  1. תבצעו תשלום מלא נוסף כל שנה – 13 במקום 12.
  2. לפחות חצי התשלום החודשי יתקבל לפני המועד הצפוי, כך שכאשר תחושב הריבית, היתרה הממוצעת תהיה נמוכה יותר ותגרור חסכון נוסף
  3. תשלום חצי סכום כל שבועיים עשוי להיות קל יותר עבור התקציב ותזרים המזומנים, במיוחד עבור מי שמקבל משכורת כל שבוע או שבועיים, במקום פעם בחודש

הנה כמה אפשרויות לביצוע תשלומים דו-שבועיים:

  • אם אתה משתמש בתוכנית גבייה אוטומטית, המלווה שלך עשוי להציע אפשרות לגביה דו שבועית
  • אם אתם שולחים צ'ק או משתמשים בשירות תשלום חשבונות אוטומטי מחשבון הבנק שלכם, תוכלו לשנות את התדירות בעצמכם.
  • שירותי צד ג': מייד עם סגירת המשכנתא, קרוב לוודאי שתקבלו אינספור הצעות מחברות צד שלישי לבצע תשלומים דו שבועיים בשמכם. שרות זה ניתן תמורת תשלום!!! כמובן, שגוף המציע לעשות עבורכם תמורת תשלום שירות שאתם יכולים בקלות לעשות בעצמכם, אינו תמיד "ישר" לחלוטין, ובמקרים רבים ינסה להסתיר את העובדה שכלל אינו קשור עם המלווה שלכם… לפעמים, הצד השלישי אפילו יחזיק בתשלום הדו-שבועי הראשון עד קבלת החצי השני, ולא יעביר אותו למלווה, ובכך יבטל למעשה את מחצית היתרון של התשלום הדו-שבועי, ועשוי אפילו לגרום לעמלות איחור, אם לא יעביר את הכסף בזמן… ראו הוזהרתם…

תשלום חודשי מוגדל – אם תשלום דו-שבועי מהווה טירחה גדולה מדי, ו\או שאתם מקבלים משכורת חודשית, תוכלו להגדיר סכום נוסף מתוך ההכנסה הפנויה שלכם, שיתווסף לתשלום חודשי מוגדל. סכום זה יכול להיות פשוט $100 או $200 לחודש, 1/12 מהתשלום החודשי (כדי שבסוף השנה תבצעו תשלום אחד מלא נוסף), או ההפרש בין התשלום של הלוואה ל-30 שנה והתשלום אותו הייתם נדרשים לשלם על הלוואה ל-15 שנה.

הריבית עדיין תחושב על בסיס חודשי, אבל היתרה קטנה בקצב מזורז, כך שכל חודש חלק גדול יותר מהתשלום הולך להפחתת היתרה, במקום לתשלום הריבית. למעשה, אם תשלמו משכנתא ל-30 שנה בתשלומים של 15 שנה (למרות ההפרשים בריבית), תוכלו לסלק את מלוא הסכום תוך כ-16 שנה, ולקבל כ-80% מהחיסכון בריבית. להפרש, תוכלו להתייחס כפוליסת הביטוח שמאפשרת לכם לשנות את דעתכם בכל רגע, להפחית את התשלום החודשי, ולעשות שימוש חליפי בכסף…

תשלום חד פעמי – קיבלתם בונוס שנתי? מכרתם נכס אחר? קיבלתם ירושה? רוב סוגי המשכנתאות מאפשרות לכם לבצע תשלומים חד פעמיים נוספים להפחתת הקרן. ביצעתם תשלום גדול? יש לכם שתי אפשרויות:

  1. ליהנות מהחיסכון בריבית, ומהקיצור באורך חיי המשכנתא
  2. לבדוק האם המלווה שלכם יאפשר לכם "להשליך מחדש" את התשלום החודשי (Monthly Payment Recast). באופציה זו, אורך חיי המשכנתא לא ישתנה, אבל התשלום החודשי יחושב מחדש לפי היתרה החדשה, וישפר את תזרים המזומנים שלכם. אפשרות זו לא תמיד קיימת, ותלויה בנהלים וברצון הטוב של ה-servicer הנוכחי. לפעמים ניתן לעשות השלכה מחדש רק בחודשים הראשונים, לפני שההלוואה נמכרת בשוק המשני. לרוב ניתן לעשות השלכה מחדש רק פעם אחת בכל חיי המשכנתא, לפעמים יש סכום מינימלי להפחתת הקרן, ולפעמים נדרשת עמלה חד-פעמית בגובה $150-$500.

האם זה באמת שווה?

סכומים נוספים שאתם משלמים כנגד המשכנתא, חוסכים לכם את הריבית הפשוטה של המשכנתא. זה כמו לשים את הכסף בפק"מ בריבית קבועה – עם הבדל אחד משמעותי: אין "סיום תקופת חיסכון" שבסופה תקבלו את הכסף חזרה עם ריבית. הדרכים היחידות למשוך את הכסף הן למכור את הבית, או לקחת הלוואה חדשה. הסיכוי "לחיות ללא חובות" הוא קונספט מפתה רגשית, אבל כמו הבנקים שמלווים לכם את הכסף, יש לתכנן את האופציה של תשלום מזורז של המשכנתא כחלק ממדיניות מושכלת של גידור סיכונים ומקסום רווחים – אני ממליץ להיעזר בשירותיהם של סוכן משכנתאות מוסמך, בשילוב עם יועץ פיננסי מצויין, כדי לוודא מהו השימוש החליפי הטוב ביותר עבור כספכם ומה מוצרי המשכנתא שעונים על צרכיכם.

איל טרופן MLO-874253, יועץ וסוכן משכנתאות מורשה במדינות וושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס

מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד: https://mtgpro.co/xmd49

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325 read more

1 2 3 5