מה ההבדל בין משכנתאות בארה"ב לעומת ישראל?

Show me the money, Photo by Pixabay

בכתבה זו נסקור את ההבדלים העיקריים בתחום המשכנתאות בארה"ב לעומת ישראל. נתחיל בסקירת זהותם של המלוים. בארץ תחום המשכנתאות נשלט על ידי הבנקים, גם אם זה תחת שם אחר כמו "בנק משכן", זו עדיין חטיבה של אחד הבנקים. בארה"ב ניתן לקבל משכנתא מארבעה מקורות עיקריים:

  1. בנקים וקרדיט יוניונס: למרות שלכאורה יש הבדל גדול בין בנק (שצריך להראות רווחים לבעלי המניות) לבין קרדיט יוניונס שנמצאים בבעלות של הלקוחות שלהם, כשזה מגיע למשכנתאות, ההתנהלות דומה. הריביות הנמוכות הן לעיתים נסיון לפצות על חוסרים בשירות וביכולת "לסגור" עסקאות בזמן. זה לא נדיר שאפילו לקוח עם הכנסה ודירוג אשראי גבוהים מוצא את עצמו בתהליך שיכול להימשך עד 60 יום ויותר, על עסקת נדל"ן שנכתבה ל-30 יום.
  2. ברוקרים: סוכני משכנתאות שמהווים חוליה מקשרת בין הלקוח למלווה, חברה או בנק שם נעשה תהליך החיתום. הברוקר יעשה מאמץ למצוא את המלווה שיציע את התנאים האטרקטיביים ביותר ללקוח המסויים, אך מאחר ומדובר בשתי חברות שונות, אין תקשורת ישירה עם החתם, מה שיכול לגרום לעיכובים בסגירה.
  3. מלווים ישירים: חברות בהן החיתום נעשה ישירות מול סוכן המשכנתאות. גם כאן, במידת הצורך יוכל הסוכן לפנות כברוקר למלווים חיצוניים, אך לרוב הכל נסגר "בתוך הבית" במהירות וביעילות. רוב המלווים הישירים הם בבעלות פרטית, שמאפשרת גמישות בקביעת הקריטריונים. לעיתים קרובות לחברות אלו מעורבות חברתית ופיננסית מוגברת בקהילות המקומיות.
  4. Hard Money: בדומה לשוק ה"אפור" בארץ, גם כאן קיימים מלווים פרטיים שאינם כפופים לחוקים ולאכיפה הכבדים בתחום המשכנתאות. ב-99% מהמקרים, מדובר אך ורק בהלוואות עסקיות לצורך רכישת נכסים להשקעה ולהשכרה, ולא בתים למגורים עצמיים.

הצמדה:

אין זה נדיר לראות בארץ 3-4 משכנתאות על נכס אחד. לכל משכנתא הצמדה למדד אחר, כדי לפזר סיכונים. נדיר מאד למצוא הלוואה שהיא באמת בריבית קבועה. בארה"ב, לרוב יש רק משכנתא אחת לכל נכס, והמוצר השכיח ביותר הינו הלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה, ללא הצמדה או שינוי בתשלום החודשי. ישנן גם הלוואות לתקופות קצרות יותר, או בריבית משתנה, אבל באקלים הפיננסי הנוכחי, 30 Year Fixed הינה המוצר המועדף.

מקדמה – Down Payment:

בארץ תדרשו לרוב לשלם לפחות 25%-30% מקדמה, ואת השאר במשכנתא. בארה"ב קיימות תוכניות רבות שמאפשרות מקדמה מופחתת. משפחה שרוכשת את הבית הראשון שלה (או שלא היה בבעלותה בית ב-3 השנים האחרונות) יכולה לעיתים להסתדר עם 3%-10% מקדמה(!). למשפחות שמרויחות פחות מ-$97,000 יש אפילו תוכניות סיוע לקניית בית ללא מקדמה. נכסים להשכרה דורשים מינימום 15% מקדמה, ולרוב מומלץ לשים לפחות 20%-25%. כל מקרה של פחות מ-20% מקדמה, מצריך ביטוח משכנתא.

יחס בין הכנסה לתשלומי המשכנתא:

בארץ, רוב הבנקים יסתכלו על היחס בין ההכנסה החודשית נטו לבין תשלום המשכנתא החודשי, ויגבילו יחס זה ל-30%. בארה"ב הגישה מעט שונה. נסתכל על סך כל תשלומי האשראי החודשיים (כולל הלוואות, ליסינג, הלוואות סטודנטים, תשלומי מינימום על כרטיסי האשראי, וכו'). תלוי בסוג ההלוואה, בדירוג האשראי, ובגובה המקדמה, יחס זה ינוע בין 38%-50% מההכנסה החודשית ברוטו (בכפוף למגבלות מסויימות). עצמאים נתקלים לעיתים קרובות בקשיים בהשגת משכנתא, כיוון שיש יחס גומלין הפוך בין השאיפה לשלם פחות מיסים לבין הצורך להציג רמה גבוהה של הכנסה. לצורך זה קיימים מוצרים ייחודיים, שמאפשרים למשל להשתמש בדפי חשבון במקום בהחזרי מס.

כמה זמן אחרי שמגיעים לארה"ב אפשר לקבל משכנתא?

הרף המינימלי לקבלת משכנתאות קונבנציונאליות, עד $592,000 הינו: לפחות החזר מס אמריקאי אחד, דירוג אשראי של לפחות 580, ויזת עבודה B1H או דומה. עצמאים חייבים שנתיים בעסק. למשכנתאות ג'מבו בסכומים גבוהים יותר, גם רף הכניסה גבוה יותר עם דרישה לשנתיים של החזרי מס, דירוג אשראי מעל 700, והגבלות על סכום ויחס המשכנתא לשווי ללווים שאינם אזרחים או מחזיקי גרין-כארד. אם אתם לא עומדים בדרישות המינימום, אולי תוכלו לקבל את אחד ממוצרי הנישה הייחודיים, אבל זה לרוב מתבטא בעלויות וריביות גבוהות יותר… לחלופין, תוכלו לרכוש במזומן, ולמחזר למשכנתא מאוחר יותר – ועל כך במאמר הבא…

יש לכם שאלות נוספות בנושאים הקשורים למימון נדל"ן ומשכנתאות? פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.

 מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325 read more

מי מפחד מביטוח משכנתא?

השוו לפני שתחליטו Photo by Pixabay

האם כדאי לקחת ביטוח משכנתא? או שעדיף לחכות עד שנחסוך לפחות 20% מקדמה לפני קנית בית…

ביטוח משכנתא (באנגלית Private Mortgage Insurance, או בקיצור PMI) נדרש על ידי מלווים בלקיחת משכנתא עם מקדמה נמוכה מ-20% משווי הבית (הנמוך מבין מחיר הקניה והערכת השווי על ידי שמאי). הביטוח מגן על המלווה במקרה של חידלון פרעון מפני אובדן הנובע מהפרש בין מחיר המכירה של הנכס שעוקל, אחרי הוצאות עיקול ומכירה, לבין החוב שלא נפרע.

האם נכון לחכות עד שתחסכו לפחות 20% מקדמה כדי לא לשלם ביטוח משכנתא? בואו נבדוק את החשבון…

לדוגמא: אתם רוצים לרכוש בית שעולה היום $400,000. 20% מקדמה ידרשו מכם $80,000 (פלוס עלויות סגירה). אם לא היה בית בבעלותכם בשלוש השנים האחרונות, תוכלו לקנות בית למגוריכם עם רק 3% מקדמה (לאחרים המינימום יכול להגיע ל 5%- 15% מקדמה).

לצורך החישוב, ניקח 5% מקדמה – $20,000 בלבד. אם תצליחו לחסוך $2,000 לחודש, תגיעו ל-20% תוך שנתיים וחצי… או אולי לא… תוך שנתיים וחצי, בהערכות פסימיות של 5% עליית שווי הבית בשנה, הבית שעלה $400,000 יעלה לפחות $452,000 וידרוש מקדמה של $90,400 – $10,000 מעל מה שהספקתם לחסוך, ועוד לא הזכרנו את עליות הריבית שצפויות בתקופה זו…

אם תרכשו את הבית עכשיו עם מקדמה של 5%, תשלמו כ-$187 לחודש ביטוח משכנתא. רק $5,610 תוך שנתיים וחצי – כעשירית מעליית השווי הצפוייה לנכס!

והחלק היפה? אם מדובר בהלוואה קונוונציונאלית, ברגע שקרן ההלוואה מגיעה ל-20% משווי הנכס, תוכלו לשלם על הערכת שווי חדשה (עלות כ-$700) ולבקש לבטל את הביטוח. בדוגמא להלן, זה יכול לקרות כבר אחרי כ-4 שנים, במהלכן תשלמו סכום כולל של פחות מ-$9,000 עבור מרכיב הביטוח, כאשר הבית כבר עלה בשוויו כ- $86,000 … (הלוואה מסוג FHA עשויה לדרוש מיחזור – על כך בפעם אחרת).

ומה לגבי נכסים להשקעה?

בניגוד לנכס לצורך מגורים עצמיים, בקניית נכס להשקעה, מקדמה של פחות מ- 20% או אפילו 25% תגרור עלויות גבוהות יותר של ריבית, "נקודות", וביטוח המשכנתא. באופן שוטף, עלויות מוגדלות אלו יורידו את רווחיות ההשקעה, ובתקופה בה הנכס עומד פנוי ללא שוכר, תצטרכו לשלם עלויות אלו מכיסכם. השיקולים הללו יטו לרוב את הכף לטובת תשלום מקדמה גדולה יותר על נכס להשקעה.

יש לכם שאלות נוספות לגבי קבלת אישור חתם מראש, או בנושאים אחרים הקשורים למימון נדל"ן ומשכנתאות? פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.

 מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325 read more

משכנתא מתעכבת

שאלה: הגשנו הצעה לרכישת בית והיא התקבלה, אבל עקב בעיות לא צפויות אנו לא מצליחים לקבל משכנתא. כבר ויתרנו על סעיף המימון… האם נפסיד גם את הבית וגם את דמי הרצינות, או שיש מה לעשות?

היום יותר מתמיד, לא קל לקבל מימון. בנקים וקרדיט יוניונס מושכים לקוחות עם הבטחות של ריבית נמוכה, אבל כשאלו נמדדות במבחן של אישור החתם (underwriter) הערכת השווי (appraisal), והדרישה לתאריך סגירה מוגדר (לרוב 30 יום), מתגלים הפערים…  כאשר החתם בודק את בקשת ההלוואה, כשבוע לפני תאריך הסגירה המבוקש, הוא עשוי, למשל, לגלות טעויות בחישוב רמת הכנסה: בעיקר לעצמאים, שכירים עם יותר ממשרה אחת, שימוש בשעות נוספות, או הכללה של מניות בחישוב ההכנסה. read more

טפסי משכנתא חדשים

houses-1094900_640

שאלה: "סוכן הנדל"ן שלי אומר שעקב שינויים בטפסי המשכנתא נצטרך לחכות עד 60 יום לפני שנוכל לקבל את הבית שרכשנו. האם מעכשיו זה באמת יקח כל כך הרבה זמן?"

על בקשות משכנתא שמתקבלות החל מתאריך 3 באוקטובר 2015 חלות תקנות חדשות שיושמו על ידי ה-CFPB – הלשכה הפדראלית להגנה על הצרכן בנושאים פיננסיים. תקנות אלו, שם קוד TRID, משנות כמה מטפסי הגילוי הנאות (Disclosures) הבסיסיים בתהליך קבלת המשכנתא, כמו גם את לוחות הזמנים ותחומי האחריות לדיוק בסכומים המדווחים. read more

אשראי

credit-card-509324_640

שאלה: "כבר כמעט סיימתי את תהליך קבלת המשכנתא, וקיבלתי הצעה מעולה לכרטיס אשראי חדש. ההצעה מוגבלת בזמן, אז אין סיבה לחכות, נכון?"    

   תשובה: בתהליך קבלת ואישור המשכנתא יש מספר שלבים. בקניית בית, יש Deadline, אז הכל קורה מהר. במחזור משכנתא, התהליך לפעמים איטי יותר, ויש יותר אפשרויות לעשות טעויות…. אבל חשוב לזכור שבכל זמן בתהליך יכול המלווה להחליט להזמין דו"ח אשראי נוסף, רק כדי לוודא שאתם ממשיכים לשלם את כל החשבונות בזמן. הבעיה היא, שדירוג האשראי שלכם והדו"ח המייצג אותו מאד מורכבים, וכוללים רשימה, לא רק של כל קווי האשראי הפתוחים והסגורים שצברתם מאז עברתם לארה"ב, אלא גם רשימת של בירורי האשראי ש"הריצו" כנגד מספר הזהות (SSN) שלכם. כל שינוי בדו"ח האשראי, מהווה עילה לעיכוב נוסף בתהליך אישור המשכנתא, ופוטנציאל לסירוב! read more