מנעולים וריביות

לנעול או לא לנעול?

אחת השאלות הראשונות שעולות בשיחותי עם לקוחות היא "מה הריבית שנקבל על המשכנתא?" למעשה, אין אפשרות לדעת זאת מראש… עד שנגיע לשלב נעילת הריבית, היא יכולה להיות שונה מאד משיעורי הריבית הנוכחיים, ותהייה מושפעת מההחלטות הסופיות לגבי סוג ותנאי ההלוואה, דירוג האשראי, גובה המקדמה, ועוד. כמו כן, עד לנעילה, הריבית תשתנה כלפי מעלה או מטה עם תנודות השוק. היות והשילוב בין הריבית וסכום ההלוואה יקבעו את גובה התשלום החודשי, תנודות בריבית עשויות להשפיע על זכאותכם למשכנתא!

מהי ריבית ומה ההבדל בינה לבין שיעור ריבית שנתי?

ריבית היא המחיר שהמלווה גובה עבור זכותכם ללוות את סכום הקרן הנדרש לרכישת נדל"ן. שיעור הריבית יכול להיות קבוע או משתנה, תלוי איזה סוג של תוכנית תבחרו. שיעור הריבית השנתית (APR) הינו עלות האשראי, המתבטאת בשיעור שנתי שכולל בתוכו את הריבית, אבל גם את עלויות ביטוח המשכנתא ודמי הלוואה.

שיעורי הריבית על המשכנתאות משתנים לעיתים קרובות בהשפעת נתונים כלכליים, לחץ אינפלציוני, תנודות בשוק המניות, הפדרל רזרב, גיאו-פוליטיקה, ואירועים בינלאומיים אחרים.

מהו פרק זמן נעילה?

קיימות מספר אפשרויות עבור תקופת הנעילה, לרוב מדובר על 30, 45, 60 או 90 יום.

חשוב לזכור, שחוקים שהתווספו באוקטובר 2015 תחת הכותרת של " דע לפני שאתה מתחייב" (Know Before You Owe), הוסיפו דרישה לתקופות המתנה מינימליות של 3 ימים לעיון בגילוי הנאות (Disclosure) שנשלח לאחר שינוי, למשל כתוצאה מנעילה. בנוסף, במחזור משכנתא של נכס המגורים הראשי, קיימת תקופת המתנה נוספת של שלושה ימים לאחר החתימה על המסמכים הסופיים. תקופת הנעילה לא יכולה להסתיים לפני התאריך בו המלווה מעביר את המימון, ולפיכך, קיים מינימום מומלץ לנעילה של 15 יום לפני תאריך הסגירה הסופית של ההלוואה.

נעילת הריבית ל-30 יום היא הזולה ביותר. אם תזדקקו לנעילה של, לדוגמא, 31 ימים – מבחינה טכנית כבר תהיו במחויבות של 45 יום, שעלותה גבוהה יותר.

מנקודת מבט זו, הגיוני "למשוך" את נעילת הריבית עד שתהיו בתוך תקופת נעילה קצרה יותר ואולם ישנם מצבים חריגים עבורם קיים חשש ששערי הריבית יעלו משמעותית בזמן ההמתנה, למשל:

•           בזמן שאתם מחפשים נכס, וקיים חשש שלא תוכלו לעמוד בתשלומים גבוהים יותר, או

•           כאשר קונים נכס שנמצא עדיין בבנייה שתסתיים בעוד זמן רב, או

•           כשהמוכר לא יכול לפנות מיידית את הנכס.

עבור מצבים אלו, קיימות תוכניות כגון SecureLock אשר מאפשרות לקונים לנעול את הריבית לתקופה שעולה על 90 יום, בתשלום מופחת. תוכניות אלו כוללות גם אפשרות "לצוף למטה" (Float Down) – אופציה אשר מאפשרת לקבל ריבית משופרת במידה ובטווח הארוך מתברר שהריביות ירדו, בניגוד לציפיות.

מה יקרה אם פג תוקף הנעילה?

אם פגה תקופת נעילת הריבית, ניתן בדרך כלל להאריך את תקופת הנעילה תמורת תשלום (לרוב עד 30 יום נוספים). אם הרחבה אינה אפשרית, תיאלצו לנעול מחדש לפי שערי הריבית בשוק הנוכחי (או לפי השער הגרוע מבין השער הנוכחי או שער הנעילה המקורית). כדי למנוע מצב זה, מומלץ לכם לעבוד בשיתוף פעולה הדוק עם יועץ ההלוואה שלכם כדי להבטיח עמידה בלוחות הזמנים, ככל האפשר.

מתי זה זמן טוב לנעול את הריבית?

כפי שתוכלו להבין, הזמן לנעול את שיעור הריבית ואורך תקופת הנעילה יהיה תלויים בנסיבות – אין תשובה אחת מושלמת. אתם צריך לעבוד בשיתוף פעולה הדוק עם סוכן המשכנתאות כדי לקבל את ההחלטה. היו מודעים לכך ששיעורי הריבית עשויים להשתנות משום שהם קשורים לשוק ניירות הערך מגובי המשכנתאות (Mortgage Backed Securities), אשר יכולים להתנודד בדיוק כמו שוק המניות.

תפיסות מוטעות נפוצות

·         אם שיעורי הריבית פוחתים לאחר הנעילה, אני יכול לקבל את השיעור הנמוך יותר.

לא בהכרח נכון. נעילת המשכנתא היא התחייבות של המלווה להקצות אשראי בעלות מסויימת. כדי שיוכל לעמוד בהתחייבות זו, המלווה עצמו נועל בו זמנית הלוואה בשוק המשני- באותו סכום כסף. נעילת הריבית מבטיחה אתכם כנגד עליות ריבית, אבל זה לא אומר שבאופן אוטומטי תוכלו לקבל ריבית נמוכה יותר אם שיעורי הריבית במשק יורדים, כיוון שהמלווה עצמו מחוייב לשלם מחיר גבוה יותר, ולא תמיד יכול לספוג את ההפרש. לעיתים ניתן לרכוש אפשרות "לצוף למטה" תמורת תשלום, כדי לנצל ירידות בשערי הריבית. היות והתהליך כרוך בעלות נוספת, ההבדל בריבית צריך להיות משמעותי כדי שזה ישתלם…

·         אני יכול לדחות את נעילת הריבית עד לרגע האחרון, ולחסוך עלויות על ידי נעילה לתקופה קצרה יותר ובתקווה לשער ריבית טוב בשעת הסגירה.

היתרונות של נעילה בשלב מוקדם ככל האפשר עולים לרוב על ההימור בהמתנה עד לרגע האחרון. אם שיעורי הריבית קופצים פתאום, תדרשו לתשלומים  גבוהים יותר, ויתכן שבסופו של דבר לא תהיו זכאים כלל להלוואה…  השאלה היא: מה ייתן לכם יותר שקט נפשי כשתביטו לאחור – הידיעה שנעלתם מוקדם וניצלתם מעליית ריבית, או הידיעה שההימור הצליח, ודחיית הנעילה אפשרה לכם לנצל ירידת ריבית בשלב מאוחר?

אתם לא צריכים להיות מומחים לנעילת שערי הריבית – סוכן המשכנתאות הוא איש מקצוע אשר תפקידו לצפות בשוק מקרוב, להבין את מצבכם, ולעזור לכם בהחלטה. למרות שאינו מגיד עתידות, ולא יוכל להבטיח את הזמן המושלם לנעול, הוא יכול לייעץ ולהמליץ על הזמן המועדף לנעול בהתאם לנסיבות שלכם.

אם יש לכם שאלות נוספות לגבי קבלת אישור חתם מראש, או בנושאים אחרים הקשורים למימון נדל"ן ומשכנתאות, פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.    

מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד: https://mtgpro.co/xmd49

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325 read more

עכשיו הזמן לשדרג בית, בלי לחכות

לחכות או לא לחכות? Photo by Pixabay

אנחנו יודעים שהבית שלנו יכול להימכר תוך שבוע, אבל חוששים שייקח כמה חודשים למצוא בית חדש… מוכרים לא רוצים הצעות שתלויות במכירה (contingent offer) ואנחנו לא רוצים לגור בשכירות. האם אנחנו חייבים לחכות שהשוק יירגע?

אכן, הביקושים לנדל"ן באזורינו שוברים שיאים, ויוצרים "שוק של מוכרים" בו מתקבלות הצעות רבות, כמעט עבור כל נכס, ומחיר העסקה לרוב עולה בעשרות אלפי דולרים על המחיר המבוקש. בשוק כזה, כל מגבלה, כגון התניה למכירת הבית הקודם, עשויה להוריד משמעותית את הסיכוי שההצעה תתקבל. למה צריך בכלל למכור את הבית הקודם לפני שקונים חדש והאם יש אופציות נוספות? read more

עצמאי בשטח – איזון בין ניכויים והכנסה נטו

עצמאי בשטח Photo by Pixabay

שאלה: אני עצמאי\יועץ\פרילנסר\אמן עם זרם הכנסה סדיר, אבל החזרי המס שלי כוללים ניכויים משמעותיים להפחתת נטל המס, והם לא משקפים את הכנסה האמיתית שלי… האם אני יכול עדיין לקבל משכנתא?

קיים איזון עדין בין הרצון לשלם פחות מס הכנסה לבין היכולת להראות הכנסה מספקת לקבלת אישור משכנתא. ההמלצה הראשונה שלי היא לתכנן מראש, ואם בכוונתכם לרכוש נדל"ן בשנתיים הקרובות, לקשר בין סוכן המשכנתאות ויועץ המס לבניית אסטרטגיה מתאימה… בחישוב ההכנסה המוכרת לקבלת משכנתא יש ניכויים מסוימים שסוכן המשכנתא יכול להוסיף להכנסה נטו (כגון פחת ושימוש ברכב), וניכויים אחרים שלא ניתן להוסיף חזרה (כגון ארוחות ובידור או שירותים ומוצרים לעסק). בעל העסק יוכל להחליט אם הוא לוקח את כל הניכויים המגיעים לו, או שהוא מוכן לשלם יותר מס כדי שההכנסה תעמוד בדרישות הסף למשכנתא. read more

האם קניית בית או מיחזור משכנתא ישפיעו על מיסי 2017?

שנה טובה! Photo by Pixabay

קנינו בית או מיחזרנו משכנתא ב-2017. האם יש לכך השפעות על המיסים שלנו השנה?

מסביר איל טרופן MLO-874253, יועץ וסוכן משכנתאות מורשה במדינות וושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס:

בתור יועץ משכנתאות אני מקבל שאלות כאלו כל הזמן, אבל מנוע מלתת יעוץ בנושאי מיסוי. הדרך הטובה ביותר לדעת היא לפנות ליועץ מס מומחה (יש לנו כמה כאלו בקהילה – ניתן לפנות אלי בפרטי לקבלת המלצות) באותה הזדמנות, רצוי לבדוק עם יועץ פיננסי את אסטרטגיית ההשקעות, החסכון, והחזרי ההלוואות שלכם (כולל הכדאיות והיכולת שלכם להרחיב או להתחיל להשקיע בנדל"ן ו\או שינוי בקצב בו אתם משלמים את המשכנתא שלכם). read more

האם כדאי לקחת משכנתא לאחר קניית בית במזומן?

תנו למשכנתא לעבוד Photo by Pixabay

שאלה: קנינו בית במזומן, מתי נוכל לקחת משכנתא, והאם זה בכלל כדאי?

יש סיבות רבות לקניית בית במזומן או עם הלוואה של "כסף קשה" (Hard Money Loan), הנה כמה מהן:

קניית נכס במכירה פומבית (Auction) – נדרש תשלום מלא, במקום, במזומן או בהמחאה בנקאית

תושבים חדשים שעוד לא ביצעו החזרי מס, פיתחו דירוג אשראי, וכו' (יש היום אופציות שמאפשרות קניית בית עם משכנתא במצב זה – תבדקו…) read more

מה ההבדל בין משכנתאות בארה"ב לעומת ישראל?

Show me the money, Photo by Pixabay

בכתבה זו נסקור את ההבדלים העיקריים בתחום המשכנתאות בארה"ב לעומת ישראל. נתחיל בסקירת זהותם של המלוים. בארץ תחום המשכנתאות נשלט על ידי הבנקים, גם אם זה תחת שם אחר כמו "בנק משכן", זו עדיין חטיבה של אחד הבנקים. בארה"ב ניתן לקבל משכנתא מארבעה מקורות עיקריים:

  1. בנקים וקרדיט יוניונס: למרות שלכאורה יש הבדל גדול בין בנק (שצריך להראות רווחים לבעלי המניות) לבין קרדיט יוניונס שנמצאים בבעלות של הלקוחות שלהם, כשזה מגיע למשכנתאות, ההתנהלות דומה. הריביות הנמוכות הן לעיתים נסיון לפצות על חוסרים בשירות וביכולת "לסגור" עסקאות בזמן. זה לא נדיר שאפילו לקוח עם הכנסה ודירוג אשראי גבוהים מוצא את עצמו בתהליך שיכול להימשך עד 60 יום ויותר, על עסקת נדל"ן שנכתבה ל-30 יום.
  2. ברוקרים: סוכני משכנתאות שמהווים חוליה מקשרת בין הלקוח למלווה, חברה או בנק שם נעשה תהליך החיתום. הברוקר יעשה מאמץ למצוא את המלווה שיציע את התנאים האטרקטיביים ביותר ללקוח המסויים, אך מאחר ומדובר בשתי חברות שונות, אין תקשורת ישירה עם החתם, מה שיכול לגרום לעיכובים בסגירה.
  3. מלווים ישירים: חברות בהן החיתום נעשה ישירות מול סוכן המשכנתאות. גם כאן, במידת הצורך יוכל הסוכן לפנות כברוקר למלווים חיצוניים, אך לרוב הכל נסגר "בתוך הבית" במהירות וביעילות. רוב המלווים הישירים הם בבעלות פרטית, שמאפשרת גמישות בקביעת הקריטריונים. לעיתים קרובות לחברות אלו מעורבות חברתית ופיננסית מוגברת בקהילות המקומיות.
  4. Hard Money: בדומה לשוק ה"אפור" בארץ, גם כאן קיימים מלווים פרטיים שאינם כפופים לחוקים ולאכיפה הכבדים בתחום המשכנתאות. ב-99% מהמקרים, מדובר אך ורק בהלוואות עסקיות לצורך רכישת נכסים להשקעה ולהשכרה, ולא בתים למגורים עצמיים.

הצמדה:

אין זה נדיר לראות בארץ 3-4 משכנתאות על נכס אחד. לכל משכנתא הצמדה למדד אחר, כדי לפזר סיכונים. נדיר מאד למצוא הלוואה שהיא באמת בריבית קבועה. בארה"ב, לרוב יש רק משכנתא אחת לכל נכס, והמוצר השכיח ביותר הינו הלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה, ללא הצמדה או שינוי בתשלום החודשי. ישנן גם הלוואות לתקופות קצרות יותר, או בריבית משתנה, אבל באקלים הפיננסי הנוכחי, 30 Year Fixed הינה המוצר המועדף.

מקדמה – Down Payment:

בארץ תדרשו לרוב לשלם לפחות 25%-30% מקדמה, ואת השאר במשכנתא. בארה"ב קיימות תוכניות רבות שמאפשרות מקדמה מופחתת. משפחה שרוכשת את הבית הראשון שלה (או שלא היה בבעלותה בית ב-3 השנים האחרונות) יכולה לעיתים להסתדר עם 3%-10% מקדמה(!). למשפחות שמרויחות פחות מ-$97,000 יש אפילו תוכניות סיוע לקניית בית ללא מקדמה. נכסים להשכרה דורשים מינימום 15% מקדמה, ולרוב מומלץ לשים לפחות 20%-25%. כל מקרה של פחות מ-20% מקדמה, מצריך ביטוח משכנתא.

יחס בין הכנסה לתשלומי המשכנתא:

בארץ, רוב הבנקים יסתכלו על היחס בין ההכנסה החודשית נטו לבין תשלום המשכנתא החודשי, ויגבילו יחס זה ל-30%. בארה"ב הגישה מעט שונה. נסתכל על סך כל תשלומי האשראי החודשיים (כולל הלוואות, ליסינג, הלוואות סטודנטים, תשלומי מינימום על כרטיסי האשראי, וכו'). תלוי בסוג ההלוואה, בדירוג האשראי, ובגובה המקדמה, יחס זה ינוע בין 38%-50% מההכנסה החודשית ברוטו (בכפוף למגבלות מסויימות). עצמאים נתקלים לעיתים קרובות בקשיים בהשגת משכנתא, כיוון שיש יחס גומלין הפוך בין השאיפה לשלם פחות מיסים לבין הצורך להציג רמה גבוהה של הכנסה. לצורך זה קיימים מוצרים ייחודיים, שמאפשרים למשל להשתמש בדפי חשבון במקום בהחזרי מס.

כמה זמן אחרי שמגיעים לארה"ב אפשר לקבל משכנתא?

הרף המינימלי לקבלת משכנתאות קונבנציונאליות, עד $592,000 הינו: לפחות החזר מס אמריקאי אחד, דירוג אשראי של לפחות 580, ויזת עבודה B1H או דומה. עצמאים חייבים שנתיים בעסק. למשכנתאות ג'מבו בסכומים גבוהים יותר, גם רף הכניסה גבוה יותר עם דרישה לשנתיים של החזרי מס, דירוג אשראי מעל 700, והגבלות על סכום ויחס המשכנתא לשווי ללווים שאינם אזרחים או מחזיקי גרין-כארד. אם אתם לא עומדים בדרישות המינימום, אולי תוכלו לקבל את אחד ממוצרי הנישה הייחודיים, אבל זה לרוב מתבטא בעלויות וריביות גבוהות יותר… לחלופין, תוכלו לרכוש במזומן, ולמחזר למשכנתא מאוחר יותר – ועל כך במאמר הבא…

יש לכם שאלות נוספות בנושאים הקשורים למימון נדל"ן ומשכנתאות? פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.

 מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325 read more

מי מפחד מביטוח משכנתא?

השוו לפני שתחליטו Photo by Pixabay

האם כדאי לקחת ביטוח משכנתא? או שעדיף לחכות עד שנחסוך לפחות 20% מקדמה לפני קנית בית…

ביטוח משכנתא (באנגלית Private Mortgage Insurance, או בקיצור PMI) נדרש על ידי מלווים בלקיחת משכנתא עם מקדמה נמוכה מ-20% משווי הבית (הנמוך מבין מחיר הקניה והערכת השווי על ידי שמאי). הביטוח מגן על המלווה במקרה של חידלון פרעון מפני אובדן הנובע מהפרש בין מחיר המכירה של הנכס שעוקל, אחרי הוצאות עיקול ומכירה, לבין החוב שלא נפרע.

האם נכון לחכות עד שתחסכו לפחות 20% מקדמה כדי לא לשלם ביטוח משכנתא? בואו נבדוק את החשבון…

לדוגמא: אתם רוצים לרכוש בית שעולה היום $400,000. 20% מקדמה ידרשו מכם $80,000 (פלוס עלויות סגירה). אם לא היה בית בבעלותכם בשלוש השנים האחרונות, תוכלו לקנות בית למגוריכם עם רק 3% מקדמה (לאחרים המינימום יכול להגיע ל 5%- 15% מקדמה).

לצורך החישוב, ניקח 5% מקדמה – $20,000 בלבד. אם תצליחו לחסוך $2,000 לחודש, תגיעו ל-20% תוך שנתיים וחצי… או אולי לא… תוך שנתיים וחצי, בהערכות פסימיות של 5% עליית שווי הבית בשנה, הבית שעלה $400,000 יעלה לפחות $452,000 וידרוש מקדמה של $90,400 – $10,000 מעל מה שהספקתם לחסוך, ועוד לא הזכרנו את עליות הריבית שצפויות בתקופה זו…

אם תרכשו את הבית עכשיו עם מקדמה של 5%, תשלמו כ-$187 לחודש ביטוח משכנתא. רק $5,610 תוך שנתיים וחצי – כעשירית מעליית השווי הצפוייה לנכס!

והחלק היפה? אם מדובר בהלוואה קונוונציונאלית, ברגע שקרן ההלוואה מגיעה ל-20% משווי הנכס, תוכלו לשלם על הערכת שווי חדשה (עלות כ-$700) ולבקש לבטל את הביטוח. בדוגמא להלן, זה יכול לקרות כבר אחרי כ-4 שנים, במהלכן תשלמו סכום כולל של פחות מ-$9,000 עבור מרכיב הביטוח, כאשר הבית כבר עלה בשוויו כ- $86,000 … (הלוואה מסוג FHA עשויה לדרוש מיחזור – על כך בפעם אחרת).

ומה לגבי נכסים להשקעה?

בניגוד לנכס לצורך מגורים עצמיים, בקניית נכס להשקעה, מקדמה של פחות מ- 20% או אפילו 25% תגרור עלויות גבוהות יותר של ריבית, "נקודות", וביטוח המשכנתא. באופן שוטף, עלויות מוגדלות אלו יורידו את רווחיות ההשקעה, ובתקופה בה הנכס עומד פנוי ללא שוכר, תצטרכו לשלם עלויות אלו מכיסכם. השיקולים הללו יטו לרוב את הכף לטובת תשלום מקדמה גדולה יותר על נכס להשקעה.

יש לכם שאלות נוספות לגבי קבלת אישור חתם מראש, או בנושאים אחרים הקשורים למימון נדל"ן ומשכנתאות? פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.

 מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325 read more

משכנתא מתעכבת

שאלה: הגשנו הצעה לרכישת בית והיא התקבלה, אבל עקב בעיות לא צפויות אנו לא מצליחים לקבל משכנתא. כבר ויתרנו על סעיף המימון… האם נפסיד גם את הבית וגם את דמי הרצינות, או שיש מה לעשות?

היום יותר מתמיד, לא קל לקבל מימון. בנקים וקרדיט יוניונס מושכים לקוחות עם הבטחות של ריבית נמוכה, אבל כשאלו נמדדות במבחן של אישור החתם (underwriter) הערכת השווי (appraisal), והדרישה לתאריך סגירה מוגדר (לרוב 30 יום), מתגלים הפערים…  כאשר החתם בודק את בקשת ההלוואה, כשבוע לפני תאריך הסגירה המבוקש, הוא עשוי, למשל, לגלות טעויות בחישוב רמת הכנסה: בעיקר לעצמאים, שכירים עם יותר ממשרה אחת, שימוש בשעות נוספות, או הכללה של מניות בחישוב ההכנסה. read more

טפסי משכנתא חדשים

houses-1094900_640

שאלה: "סוכן הנדל"ן שלי אומר שעקב שינויים בטפסי המשכנתא נצטרך לחכות עד 60 יום לפני שנוכל לקבל את הבית שרכשנו. האם מעכשיו זה באמת יקח כל כך הרבה זמן?"

על בקשות משכנתא שמתקבלות החל מתאריך 3 באוקטובר 2015 חלות תקנות חדשות שיושמו על ידי ה-CFPB – הלשכה הפדראלית להגנה על הצרכן בנושאים פיננסיים. תקנות אלו, שם קוד TRID, משנות כמה מטפסי הגילוי הנאות (Disclosures) הבסיסיים בתהליך קבלת המשכנתא, כמו גם את לוחות הזמנים ותחומי האחריות לדיוק בסכומים המדווחים. read more

אשראי

credit-card-509324_640

שאלה: "כבר כמעט סיימתי את תהליך קבלת המשכנתא, וקיבלתי הצעה מעולה לכרטיס אשראי חדש. ההצעה מוגבלת בזמן, אז אין סיבה לחכות, נכון?"    

   תשובה: בתהליך קבלת ואישור המשכנתא יש מספר שלבים. בקניית בית, יש Deadline, אז הכל קורה מהר. במחזור משכנתא, התהליך לפעמים איטי יותר, ויש יותר אפשרויות לעשות טעויות…. אבל חשוב לזכור שבכל זמן בתהליך יכול המלווה להחליט להזמין דו"ח אשראי נוסף, רק כדי לוודא שאתם ממשיכים לשלם את כל החשבונות בזמן. הבעיה היא, שדירוג האשראי שלכם והדו"ח המייצג אותו מאד מורכבים, וכוללים רשימה, לא רק של כל קווי האשראי הפתוחים והסגורים שצברתם מאז עברתם לארה"ב, אלא גם רשימת של בירורי האשראי ש"הריצו" כנגד מספר הזהות (SSN) שלכם. כל שינוי בדו"ח האשראי, מהווה עילה לעיכוב נוסף בתהליך אישור המשכנתא, ופוטנציאל לסירוב! read more