כמה עולה משכנתא באמת?

בכתבה קודמת דיברנו על האופציות השונות לתשלום מקדמה על רכישת בית. כאשר עובדים על תכנון רכישת בית, יש לתכנן את סכום הרכישה כך שתרגישו בנוח עם המקדמה והתשלום החודשי, אך בנוסף, יש לוודא שנשאר מספיק כסף גם לכיסוי עלויות הסגירה.

מהן עלויות הסגירה?

עלויות הסגירה הן ההוצאות הנוספות, מעבר למחיר הרכישה של הבית, וכוללות בדרך כלל עמלת חיתום ועיבוד, מיסים, ביטוח טייטל, עמלת סגירה, דמי הערכת שווי, ופריטים שונים אחרים בהתאם לסוג ההלוואה.

כיצד מחושבות עלויות הסגירה?

עלויות הסגירה הן בדרך כלל בין 2%-5% ממחיר הרכישה של ביתכם החדש. לדוגמה, אם מחיר הרכישה הוא 300,000$, עלויות הסגירה שלכם יכולות לנוע בין 6,000$ ל-15,000$. העלויות משתנות ממדינה למדינה, ממלווה למלווה, ותלויות גם בסוג ההלוואה וסוג הנכס. למרות שהן נגבות ונדרשות על ידי המלווה, רוב העלויות משולמות לגופים חיצוניים, ללא תוספת או עמלה למלווה, ולא יהיו שונות משמעותית אצל מלווים שונים! להלן רשימה של עמלות טיפוסיות העשויות להיות חלק מעלויות הסגירה:

·         עמלת בקשה – רוב המלווים אינם גובים כיום עמלה זו, לצורך עיבוד ראשוני של בקשת המשכנתא. ·         Application fee
·         דמי הערכת שווי – תשלום לשמאי אשר יקבע את שווי הנכס. ·         Appraisal fee
·         עמלת סגירה – תשלום לחברת אסקרו אשר תחתים אתכם על כל המסמכים, תגבה את כל הסכומים, ותפזר אותם לגורמים המתאימים ולמוכר. ·         Escrow fee
·         דוח אשראי – משולם לחברת דיווחי אשראי לקבלת דוח ודירוג אשראי ·         Credit report
·         פיקדון לתשלום מיסים וביטוח – זו אינה עלות של המשכנתא, אלא גבייה של עלויות שכל בעל בית נדרש לשלם ממילא. הכספים משולמים ישירות לגורם המתאים, וסכומים נוספים מוחזקים בחשבון פקדון עד שידרשו. אם הבית נמכר, או שהמשכנתא משולמת במלואה או ממוחזרת, סכומים בחשבון הפקדון יוחזרו במלואם לבעלים. ·         Escrow deposit for Property Taxes & insurance
·         דמי בדיקה לבית – למעט בהלוואות  VA או הלוואות שיפוץ, הבדיקה לרוב אינה נדרשת, והתשלום אינו כלול בהוצאות המשכנתא. ·         Home inspection fee
·         ביטוח בעלי בתים – ביטוח סיכונים כנגד שריפות ושאר אסונות. חברת המשכנתא רשומה כ"נהנה" במקרה תשלום, כדי להבטיח שהנכס שהוא הערבון על המשכנתא, שומר על ערכו. ·         Homeowners’ insurance
·         נקודות הנחה – תשלום מראש ל"קניית" הנחה בריבית. לפעמים ניתן לבחור אם לשלם נקודות, אבל לפעמים גם הריבית הגבוהה ביותר לא תכסה את כל הנקודות… תלוי בסוג הנכס, דירוג האשראי, גובה המקדמה, ועוד – פרטים נוספים בכתבה עתידית… ·         Discount points
·         ביטוח טייטל/קושאן/טאבו – משולם לחברת טייטל כדי לבטח את האינטרסים של בעל הבית ושל המלווה כנגד שיעבודים ועיקולים שהיו קיימים, אך לא הופיעו ברשומות לפני הקנייה. ·         Title insurance
·         ריבית משולמת מראש – הריבית עבור התקופה מסגירת הרכישה ועד לסוף החודש הראשון משולמת מראש. ·         Prepaid interest
·         דמי רישום – "הקלטת" הרכישה והמשכנתא ברשומות של המחוז ו\או המדינה. ·         Recording fees
·         עמלת מיקור/דמי חיתום/עמלת עיבוד – משולם לחברת המשכנתאות לכיסוי עלויות עיבוד בקשת ההלוואה. ·         Origination / Underwriting / Processing fees

יתכן שההלוואה שלכם לא תכלול את כל התשלומים הללו, ויתכן שיהיו לכם חיובים נוספים שאינם כלולים כאן.

בתוך 3 ימים מהגשת בקשת ההלוואה שלכם (אחרי שאתם תחת חוזה), תקבלו אומדן הלוואה, אשר ייתן לכם מושג כללי של עלויות הסגירה הנדרשות. אם העלויות ישתנו, תקבלו אומדן מעודכן, שיסייעו לכם לתכנן את העלויות הסופיות. לא יאוחר מ -3 ימים לפני הסגירה תקבל גילוי נאות של הסגירה, אשר יציג את כל העלויות המדויקות, ואת הסכום ה(כמעט) סופי אותו תצפו לספק בפגישת החתימה והסגירה המתוזמנת שלכם, כך שלא יהיו הפתעות. אם סך כל הסכום הנדרש גבוה מדי, יתכן שתוכלו לשים מקדמה נמוכה יותר, או להמיר ריבית גבוהה יותר כנגד הנחה בעלויות הסגירה, או, במקרה של מחזור משכנתא, תוכלו להוסיף את העלויות לקרן המשכנתא.

כעת, כאשר אתם מבינים יותר את עלויות הסגירה, וכיצד הן משפיעות על העלות הכוללות בעת רכישת בית, באפשרותכם לתכנן טוב יותר את הצרכים הפיננסיים שלכם, ולהחליט כיצד תוכלו להתמודד עם עלויות אלה.

אם יש לכם שאלות נוספות לגבי קבלת אישור חתם מראש, או בנושאים אחרים הקשורים למימון נדל"ן ומשכנתאות, פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.  

איל טרופן MLO-874253, יועץ וסוכן משכנתאות מורשה במדינות וושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס

מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד: https://mtgpro.co/xmd49

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325 read more

מקדמה מופחתת

שאלה: כבר שנתיים שאנחנו מנסים לחסוך מספיק כסף למקדמה של 20% על בית חדש. בינתיים שכר הדירה שלנו עולה, מחירי הבתים עולים, ואנחנו מרגישים שלעולם לא נשיג את המטרה הנעה הזו. יש דרך אחרת?

אחד המכשולים שעומדים בפני רוכשי בתים, במיוחד אלו שקונים בית בפעם הראשונה, היא התפיסה המוטעית כי הם צריכים לפחות 20% מקדמה*. ככל שמחירי הדיור ממשיכים לעלות, חיסכון של 20% מקדמה הופך עבור רבים למשימה בלתי אפשרית. read more

שיפורים בדירוג האשראי ואיך זה משפיע עליכם

עולים בדירוג Photo by Pixabay

שאלה: היו לנו בעבר בעיות עם אשראי, ולא יכולנו לקבל הלוואה בכלל, או בתנאים טובים. האם השינויים האחרונים בדירוגי האשראי יכולים לעזור לנו עם הזכאות לקבלת משכנתא?

דירוג האשראי שלכם הוא גורם מרכזי בקביעת הזכאות למשכנתא חדשה או למחזור משכנתא קיימת. השינויים האחרונים בדיווח על ידי חברות דיווח האשראי הגדולות גורמות לדירוג האשראי של צרכנים רבים לקפוץ כלפי מעלה – מה שעשויי להשפיע עליכם לטובה.

מדוע אנו רואים שיפור בדירוגי האשראי?

החל ב-16 באפריל 2018, שלושת הלשכות הגדולות לדיווח אשראי – Experian, Equifax ו- TransUnion – יסירו, ולא יכללו עוד, שעבודי-מס בדו”חות לאשראי צרכני. עדכון זה מגיע לאחר מחקר של הלשכה להגנת הצרכן (CFPB), אשר גילה שרוב התלונות שהם מקבלים קשורות למידע אשראי שגוי.

שינויים רבים כבר נעשו מאז הקיץ שעבר. רוב השעבודים מהשיפוט האזרחי, וכמחצית משעבודי המס כבר הוסרו, אז ייתכן שכבר ראיתם שיפור – אם היו אירועים מסוג זה בהיסטוריית האשראי שלכם. עכשיו, עם הסרות שעבודי המס הנותרים, הלשכות גם יעמידו רף גבוה יותר לטיוב איכות הנתונים, וירעננו את המידע בכל 90 יום, כדי לסייע בהגנה מפני דיווח שגוי.

האם דירוג האשראי שלכם יושפע? בכמה?

על פי הערכת מחלקת ניהול הסיכונים של לקסיס-נקסיס (LexisNexis Risk Solutions), כ -11% מהצרכנים צפויים לראות שינוי בדירוג האשראי כתוצאה מהשינויים האחרונים. הדירוגים שעלו עד כה, השתפרו בכ-30 נקודות בממוצע.

בכל מקרה, זה רעיון טוב לעקוב ולבדוק את דירוג האשראי הנוכחי שלכם. הבדיקה יכולה להיעשות בחינם – אז למה לחכות?

אתם יכולים לקבל עותק חינם של דו"ח האשראי שלכם מכל לשכת דיווח פעם אחת בכל 12 חודשים. מאחר ויש שלוש לשכות, מומלץ לעשות סבב ולהזמין דוח אחד מחברה שונה כל 4 חודשים דרך האתר www.annualcreditreport.comשימו לב: אם יש את המילה "FREE" בכתובת האתר, זה אינו שירות חינם!!!

ניתן להירשם חינם גם לשירותי מעקב חינם כגון Credit Sesame או Credit Karma. דירוג האשראי באתרים אלו אינו זהה לזה שמלווים פוטנציאליים יראו (במיוחד למשכנתאות), כיוון שהם משתמשים במשיכת אשראי "רכה", ללא מודל סיכונים – בעוד שלחישוב זכאות אנו משתמשים במודל הסיכונים המחמיר ביותר – מה שלרוב יוצר פער של 20-80 נקודות לטובתכם בדו"ח החינמי. באתרים אלו ניתן גם למצוא מידע כיצד מחושב דירוג האשראי, ולנתר שינויים שעשויים להצביע על בעיות כגון גניבת זהות, איחורים בתשלומים וכד', או למצוא המלצות לצעדים לשיפור דירוג האשראי.

איך דירוג האשראי משפיע על היכולת שלכם למימון בית?

לכל תוכנית משכנתאות יש הגדרה מינימלית לדירוג אשראי לזכאות, אם כי ההגדרות משתנות לפי סוג ההלוואה, סוג הנכס, גובה המקדמה, וכו'. אם בעבר לא אושרה לכם משכנתא, או שהמשכנתא אושרה רק בתנאים פחות נוחים, מומלץ לכם לבדוק שוב. למרות שבחצי השנה האחרונה ראינו עליות ריבית משמעותיות, יתכן שמוצר שונה, או שיפור בדירוג האשראי שלכם ייפתחו בפניכם אפשרויות חדשות. לעולם אל תניחו מראש שדירוג האשראי שלכם ימנע כל אפשרות לקבל משכנתא – עכשיו, או בעתיד…

אם יש לכם שאלות נוספות לגבי קבלת אישור חתם מראש, או בנושאים אחרים הקשורים למימון נדל"ן ומשכנתאות, פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.  

איל טרופן MLO-874253, יועץ וסוכן משכנתאות מורשה במדינות וושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס

מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד: https://mtgpro.co/xmd49

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325 read more

צאו כבר מהבית…

עוף גוזל, נו יאללה…

שאלה: יש לי שני ילדים, בני 24 ו-28. שכר הדירה ומחירי הבתים כל כך גבוהים, ששניהם החליטו לחזור לגור איתנו אחרי קולג'. יש סיכוי שהם יוכלו לחסוך מספיק בשביל לקנות בית לעצמם?

תופעת ילדי מילניום בגלאי 24-35 אשר ממשיכים לגור אצל ההורים הינה תופעה מוכרת, אשר מושפעת, בין השאר, מאחוז נישואין נמוך מאי פעם בקרב חתך האוכלוסייה הזה. אם בדור ה-X עמד שיעור הנישואין לפני גיל 35 על 44% ואצל הבייבי בומר'ס מעל 50%, היום הוא פחות מ-30%. כך נוצרה נורמה שאין צורך להקים משק בית עצמאי – לכל היותר אפשר לשכור בית. אבל למה להוציא כסף על שכירות אם חדר הילדות מחכה, עם כל הפינוקים שאמא ואבא מציעים?

הביצה והתרנגולת?

ילדי מילניום שמתחתנים, ממשיכים לקנות בתים ולהקים משק בית עצמאי באותו קצב כמו הדורות הקודמים. לכן מתבקשת השאלה, האם הילדים שגרים עם הוריהם עושים זאת בגלל שממילא אינם נשואים, או שהם לא מתקדמים עם הקמת משפחה בגלל שהם חיים בבית ההורים??? בכל מקרה, גם האמא הפולנייה ביותר, בשלב מסויים רוצה את החופש שמגיע עם עזיבת הילדים את הבית… אז איך תוכלו לעזור?

כמה כסף צריך למקדמה?

מי שנחשב קונה בפעם הראשונה – First Time Home Buyer, יכול להציע מקדמה נמוכה של 3% – 5% משווי הנכס. (ולמי שהיה נכס בבעלותו בעבר, אזכיר ש-3 שנים אחרי מכירת הנכס, הסטטוס חוזר לקדמותו).

נכון שעם מקדמה נמוכה מ-20% נדרש ביטוח משכנתא (עם הלוואות FHA, גם עם מעל 20%), אבל לעיתים קרובות זה משתלם – מי מפחד מביטוח משכנתא

האם ההורים יכולים לעזור עם המקדמה? מה לגבי סבא\סבתא\דודים\דודות\חברים?

רוב סוגי המשכנתאות מאפשרים להשתמש בכספי מתנה. יש הלוואות שמאפשרות 100% כספי מתנה למקדמה וגם לעלויות הסגירה, יש הלוואות שדורשות מינימום 5% מקדמה מהון עצמי של הקונה. לפעמים ניתן אפילו להשתמש בכספי מתנה לתשלום חובות אחרים, כדי לשפר את היחס בין ההכנסות לתשלומי חוב (Debt-To-Income Ratio – DTI). בהלוואות FHA, המתנות חייבות לבוא מקרובי משפחה מדרגה ראשונה, אבל הלוואות אחרות מאפשרות לקבל מתנות אפילו מקרובי משפחה רחוקים או מחברים… אזכיר כאן שבקניית נכסים להשקעה אין שום אפשרות להשתמש בכספי מתנה, גם לא מקונה אחר שיהיה רשום ב-TITLE אבל לא כלול בהלוואה(!)

האם כדאי להורים להצטרף כערבים למשכנתא?

לעיתים ההכנסות של הצאצא אינן מספיקות לתשלום כל הוצאות המגורים פלוס עלויות חוב אחרות (הלוואות סטודנטים הן לרוב הבעיה הגדולה, אבל בחישוב כוללים גם כרטיסי אשראי, הלוואות רכב, וכמובן, תשלומי הקרן, הריבית, מיסים, ביטוח ואפילו ועד בית-HOA על הנכס הנרכש.

במקרה כזה, ניתן לשקול להוסיף את אחד או את שני ההורים להלוואה. יש שתי אפשרויות: ההורים יכולים להיות רשומים ב-TITLE, שאז יש להם אחוזי בעלות בנכס, או שהם יכולים להיות רק על ההלוואה בקטגוריה של Non-Occupying-Co-Borrower. לשתי האפשרויות יש השלכות כל מיסים, וגם השלכות פיננסיות, וחוקיות, ורצוי להתיעץ, לא רק עם סוכן המשכנתאות, אלא גם עם יועץ מס ואפילו עם עורך דין לענייני נדל"ן.

מסקנה:

אם תרצו, אין זו אגדה… גם התינוק שלכם יכול לקנות בית ולתת לכם את החופש שמגיע לכם – ויפה שעה אחת קודם.

מחירי הבתים באזורינו ממשיכים לעלות, וסביר שימשיכו (אולי בקצב פחות מהיר) לפחות ב-5 עד 6 השנים הקרובות. סביר שגם הריביות על משכנתאות יעלו במספר אחוזים באותה תקופה. מי שגר בשכירות או עם ההורים ישלם הרבה יותר בעתיד, ומפסיד את הרווח הצפוי מגידול בשווי הבית.

אם יש לכם שאלות נוספות לגבי קבלת אישור חתם מראש, או בנושאים אחרים הקשורים למימון נדל"ן ומשכנתאות, פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.  

מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד: https://mtgpro.co/xmd49

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325 read more

מנעולים וריביות

לנעול או לא לנעול?

אחת השאלות הראשונות שעולות בשיחותי עם לקוחות היא "מה הריבית שנקבל על המשכנתא?" למעשה, אין אפשרות לדעת זאת מראש… עד שנגיע לשלב נעילת הריבית, היא יכולה להיות שונה מאד משיעורי הריבית הנוכחיים, ותהייה מושפעת מההחלטות הסופיות לגבי סוג ותנאי ההלוואה, דירוג האשראי, גובה המקדמה, ועוד. כמו כן, עד לנעילה, הריבית תשתנה כלפי מעלה או מטה עם תנודות השוק. היות והשילוב בין הריבית וסכום ההלוואה יקבעו את גובה התשלום החודשי, תנודות בריבית עשויות להשפיע על זכאותכם למשכנתא!

מהי ריבית ומה ההבדל בינה לבין שיעור ריבית שנתי?

ריבית היא המחיר שהמלווה גובה עבור זכותכם ללוות את סכום הקרן הנדרש לרכישת נדל"ן. שיעור הריבית יכול להיות קבוע או משתנה, תלוי איזה סוג של תוכנית תבחרו. שיעור הריבית השנתית (APR) הינו עלות האשראי, המתבטאת בשיעור שנתי שכולל בתוכו את הריבית, אבל גם את עלויות ביטוח המשכנתא ודמי הלוואה.

שיעורי הריבית על המשכנתאות משתנים לעיתים קרובות בהשפעת נתונים כלכליים, לחץ אינפלציוני, תנודות בשוק המניות, הפדרל רזרב, גיאו-פוליטיקה, ואירועים בינלאומיים אחרים.

מהו פרק זמן נעילה?

קיימות מספר אפשרויות עבור תקופת הנעילה, לרוב מדובר על 30, 45, 60 או 90 יום.

חשוב לזכור, שחוקים שהתווספו באוקטובר 2015 תחת הכותרת של " דע לפני שאתה מתחייב" (Know Before You Owe), הוסיפו דרישה לתקופות המתנה מינימליות של 3 ימים לעיון בגילוי הנאות (Disclosure) שנשלח לאחר שינוי, למשל כתוצאה מנעילה. בנוסף, במחזור משכנתא של נכס המגורים הראשי, קיימת תקופת המתנה נוספת של שלושה ימים לאחר החתימה על המסמכים הסופיים. תקופת הנעילה לא יכולה להסתיים לפני התאריך בו המלווה מעביר את המימון, ולפיכך, קיים מינימום מומלץ לנעילה של 15 יום לפני תאריך הסגירה הסופית של ההלוואה.

נעילת הריבית ל-30 יום היא הזולה ביותר. אם תזדקקו לנעילה של, לדוגמא, 31 ימים – מבחינה טכנית כבר תהיו במחויבות של 45 יום, שעלותה גבוהה יותר.

מנקודת מבט זו, הגיוני "למשוך" את נעילת הריבית עד שתהיו בתוך תקופת נעילה קצרה יותר ואולם ישנם מצבים חריגים עבורם קיים חשש ששערי הריבית יעלו משמעותית בזמן ההמתנה, למשל:

•           בזמן שאתם מחפשים נכס, וקיים חשש שלא תוכלו לעמוד בתשלומים גבוהים יותר, או

•           כאשר קונים נכס שנמצא עדיין בבנייה שתסתיים בעוד זמן רב, או

•           כשהמוכר לא יכול לפנות מיידית את הנכס.

עבור מצבים אלו, קיימות תוכניות כגון SecureLock אשר מאפשרות לקונים לנעול את הריבית לתקופה שעולה על 90 יום, בתשלום מופחת. תוכניות אלו כוללות גם אפשרות "לצוף למטה" (Float Down) – אופציה אשר מאפשרת לקבל ריבית משופרת במידה ובטווח הארוך מתברר שהריביות ירדו, בניגוד לציפיות.

מה יקרה אם פג תוקף הנעילה?

אם פגה תקופת נעילת הריבית, ניתן בדרך כלל להאריך את תקופת הנעילה תמורת תשלום (לרוב עד 30 יום נוספים). אם הרחבה אינה אפשרית, תיאלצו לנעול מחדש לפי שערי הריבית בשוק הנוכחי (או לפי השער הגרוע מבין השער הנוכחי או שער הנעילה המקורית). כדי למנוע מצב זה, מומלץ לכם לעבוד בשיתוף פעולה הדוק עם יועץ ההלוואה שלכם כדי להבטיח עמידה בלוחות הזמנים, ככל האפשר.

מתי זה זמן טוב לנעול את הריבית?

כפי שתוכלו להבין, הזמן לנעול את שיעור הריבית ואורך תקופת הנעילה יהיה תלויים בנסיבות – אין תשובה אחת מושלמת. אתם צריך לעבוד בשיתוף פעולה הדוק עם סוכן המשכנתאות כדי לקבל את ההחלטה. היו מודעים לכך ששיעורי הריבית עשויים להשתנות משום שהם קשורים לשוק ניירות הערך מגובי המשכנתאות (Mortgage Backed Securities), אשר יכולים להתנודד בדיוק כמו שוק המניות.

תפיסות מוטעות נפוצות

·         אם שיעורי הריבית פוחתים לאחר הנעילה, אני יכול לקבל את השיעור הנמוך יותר.

לא בהכרח נכון. נעילת המשכנתא היא התחייבות של המלווה להקצות אשראי בעלות מסויימת. כדי שיוכל לעמוד בהתחייבות זו, המלווה עצמו נועל בו זמנית הלוואה בשוק המשני- באותו סכום כסף. נעילת הריבית מבטיחה אתכם כנגד עליות ריבית, אבל זה לא אומר שבאופן אוטומטי תוכלו לקבל ריבית נמוכה יותר אם שיעורי הריבית במשק יורדים, כיוון שהמלווה עצמו מחוייב לשלם מחיר גבוה יותר, ולא תמיד יכול לספוג את ההפרש. לעיתים ניתן לרכוש אפשרות "לצוף למטה" תמורת תשלום, כדי לנצל ירידות בשערי הריבית. היות והתהליך כרוך בעלות נוספת, ההבדל בריבית צריך להיות משמעותי כדי שזה ישתלם…

·         אני יכול לדחות את נעילת הריבית עד לרגע האחרון, ולחסוך עלויות על ידי נעילה לתקופה קצרה יותר ובתקווה לשער ריבית טוב בשעת הסגירה.

היתרונות של נעילה בשלב מוקדם ככל האפשר עולים לרוב על ההימור בהמתנה עד לרגע האחרון. אם שיעורי הריבית קופצים פתאום, תדרשו לתשלומים  גבוהים יותר, ויתכן שבסופו של דבר לא תהיו זכאים כלל להלוואה…  השאלה היא: מה ייתן לכם יותר שקט נפשי כשתביטו לאחור – הידיעה שנעלתם מוקדם וניצלתם מעליית ריבית, או הידיעה שההימור הצליח, ודחיית הנעילה אפשרה לכם לנצל ירידת ריבית בשלב מאוחר?

אתם לא צריכים להיות מומחים לנעילת שערי הריבית – סוכן המשכנתאות הוא איש מקצוע אשר תפקידו לצפות בשוק מקרוב, להבין את מצבכם, ולעזור לכם בהחלטה. למרות שאינו מגיד עתידות, ולא יוכל להבטיח את הזמן המושלם לנעול, הוא יכול לייעץ ולהמליץ על הזמן המועדף לנעול בהתאם לנסיבות שלכם.

אם יש לכם שאלות נוספות לגבי קבלת אישור חתם מראש, או בנושאים אחרים הקשורים למימון נדל"ן ומשכנתאות, פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.    

מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד: https://mtgpro.co/xmd49

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325 read more

עכשיו הזמן לשדרג בית, בלי לחכות

לחכות או לא לחכות? Photo by Pixabay

אנחנו יודעים שהבית שלנו יכול להימכר תוך שבוע, אבל חוששים שייקח כמה חודשים למצוא בית חדש… מוכרים לא רוצים הצעות שתלויות במכירה (contingent offer) ואנחנו לא רוצים לגור בשכירות. האם אנחנו חייבים לחכות שהשוק יירגע?

אכן, הביקושים לנדל"ן באזורינו שוברים שיאים, ויוצרים "שוק של מוכרים" בו מתקבלות הצעות רבות, כמעט עבור כל נכס, ומחיר העסקה לרוב עולה בעשרות אלפי דולרים על המחיר המבוקש. בשוק כזה, כל מגבלה, כגון התניה למכירת הבית הקודם, עשויה להוריד משמעותית את הסיכוי שההצעה תתקבל. למה צריך בכלל למכור את הבית הקודם לפני שקונים חדש והאם יש אופציות נוספות? read more

עצמאי בשטח – איזון בין ניכויים והכנסה נטו

עצמאי בשטח Photo by Pixabay

שאלה: אני עצמאי\יועץ\פרילנסר\אמן עם זרם הכנסה סדיר, אבל החזרי המס שלי כוללים ניכויים משמעותיים להפחתת נטל המס, והם לא משקפים את הכנסה האמיתית שלי… האם אני יכול עדיין לקבל משכנתא?

קיים איזון עדין בין הרצון לשלם פחות מס הכנסה לבין היכולת להראות הכנסה מספקת לקבלת אישור משכנתא. ההמלצה הראשונה שלי היא לתכנן מראש, ואם בכוונתכם לרכוש נדל"ן בשנתיים הקרובות, לקשר בין סוכן המשכנתאות ויועץ המס לבניית אסטרטגיה מתאימה… בחישוב ההכנסה המוכרת לקבלת משכנתא יש ניכויים מסוימים שסוכן המשכנתא יכול להוסיף להכנסה נטו (כגון פחת ושימוש ברכב), וניכויים אחרים שלא ניתן להוסיף חזרה (כגון ארוחות ובידור או שירותים ומוצרים לעסק). בעל העסק יוכל להחליט אם הוא לוקח את כל הניכויים המגיעים לו, או שהוא מוכן לשלם יותר מס כדי שההכנסה תעמוד בדרישות הסף למשכנתא. read more

האם קניית בית או מיחזור משכנתא ישפיעו על מיסי 2017?

שנה טובה! Photo by Pixabay

קנינו בית או מיחזרנו משכנתא ב-2017. האם יש לכך השפעות על המיסים שלנו השנה?

מסביר איל טרופן MLO-874253, יועץ וסוכן משכנתאות מורשה במדינות וושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס:

בתור יועץ משכנתאות אני מקבל שאלות כאלו כל הזמן, אבל מנוע מלתת יעוץ בנושאי מיסוי. הדרך הטובה ביותר לדעת היא לפנות ליועץ מס מומחה (יש לנו כמה כאלו בקהילה – ניתן לפנות אלי בפרטי לקבלת המלצות) באותה הזדמנות, רצוי לבדוק עם יועץ פיננסי את אסטרטגיית ההשקעות, החסכון, והחזרי ההלוואות שלכם (כולל הכדאיות והיכולת שלכם להרחיב או להתחיל להשקיע בנדל"ן ו\או שינוי בקצב בו אתם משלמים את המשכנתא שלכם). read more

האם כדאי לקחת משכנתא לאחר קניית בית במזומן?

תנו למשכנתא לעבוד Photo by Pixabay

שאלה: קנינו בית במזומן, מתי נוכל לקחת משכנתא, והאם זה בכלל כדאי?

יש סיבות רבות לקניית בית במזומן או עם הלוואה של "כסף קשה" (Hard Money Loan), הנה כמה מהן:

קניית נכס במכירה פומבית (Auction) – נדרש תשלום מלא, במקום, במזומן או בהמחאה בנקאית

תושבים חדשים שעוד לא ביצעו החזרי מס, פיתחו דירוג אשראי, וכו' (יש היום אופציות שמאפשרות קניית בית עם משכנתא במצב זה – תבדקו…) read more

מה ההבדל בין משכנתאות בארה"ב לעומת ישראל?

Show me the money, Photo by Pixabay

בכתבה זו נסקור את ההבדלים העיקריים בתחום המשכנתאות בארה"ב לעומת ישראל. נתחיל בסקירת זהותם של המלוים. בארץ תחום המשכנתאות נשלט על ידי הבנקים, גם אם זה תחת שם אחר כמו "בנק משכן", זו עדיין חטיבה של אחד הבנקים. בארה"ב ניתן לקבל משכנתא מארבעה מקורות עיקריים:

  1. בנקים וקרדיט יוניונס: למרות שלכאורה יש הבדל גדול בין בנק (שצריך להראות רווחים לבעלי המניות) לבין קרדיט יוניונס שנמצאים בבעלות של הלקוחות שלהם, כשזה מגיע למשכנתאות, ההתנהלות דומה. הריביות הנמוכות הן לעיתים נסיון לפצות על חוסרים בשירות וביכולת "לסגור" עסקאות בזמן. זה לא נדיר שאפילו לקוח עם הכנסה ודירוג אשראי גבוהים מוצא את עצמו בתהליך שיכול להימשך עד 60 יום ויותר, על עסקת נדל"ן שנכתבה ל-30 יום.
  2. ברוקרים: סוכני משכנתאות שמהווים חוליה מקשרת בין הלקוח למלווה, חברה או בנק שם נעשה תהליך החיתום. הברוקר יעשה מאמץ למצוא את המלווה שיציע את התנאים האטרקטיביים ביותר ללקוח המסויים, אך מאחר ומדובר בשתי חברות שונות, אין תקשורת ישירה עם החתם, מה שיכול לגרום לעיכובים בסגירה.
  3. מלווים ישירים: חברות בהן החיתום נעשה ישירות מול סוכן המשכנתאות. גם כאן, במידת הצורך יוכל הסוכן לפנות כברוקר למלווים חיצוניים, אך לרוב הכל נסגר "בתוך הבית" במהירות וביעילות. רוב המלווים הישירים הם בבעלות פרטית, שמאפשרת גמישות בקביעת הקריטריונים. לעיתים קרובות לחברות אלו מעורבות חברתית ופיננסית מוגברת בקהילות המקומיות.
  4. Hard Money: בדומה לשוק ה"אפור" בארץ, גם כאן קיימים מלווים פרטיים שאינם כפופים לחוקים ולאכיפה הכבדים בתחום המשכנתאות. ב-99% מהמקרים, מדובר אך ורק בהלוואות עסקיות לצורך רכישת נכסים להשקעה ולהשכרה, ולא בתים למגורים עצמיים.

הצמדה:

אין זה נדיר לראות בארץ 3-4 משכנתאות על נכס אחד. לכל משכנתא הצמדה למדד אחר, כדי לפזר סיכונים. נדיר מאד למצוא הלוואה שהיא באמת בריבית קבועה. בארה"ב, לרוב יש רק משכנתא אחת לכל נכס, והמוצר השכיח ביותר הינו הלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה, ללא הצמדה או שינוי בתשלום החודשי. ישנן גם הלוואות לתקופות קצרות יותר, או בריבית משתנה, אבל באקלים הפיננסי הנוכחי, 30 Year Fixed הינה המוצר המועדף.

מקדמה – Down Payment:

בארץ תדרשו לרוב לשלם לפחות 25%-30% מקדמה, ואת השאר במשכנתא. בארה"ב קיימות תוכניות רבות שמאפשרות מקדמה מופחתת. משפחה שרוכשת את הבית הראשון שלה (או שלא היה בבעלותה בית ב-3 השנים האחרונות) יכולה לעיתים להסתדר עם 3%-10% מקדמה(!). למשפחות שמרויחות פחות מ-$97,000 יש אפילו תוכניות סיוע לקניית בית ללא מקדמה. נכסים להשכרה דורשים מינימום 15% מקדמה, ולרוב מומלץ לשים לפחות 20%-25%. כל מקרה של פחות מ-20% מקדמה, מצריך ביטוח משכנתא.

יחס בין הכנסה לתשלומי המשכנתא:

בארץ, רוב הבנקים יסתכלו על היחס בין ההכנסה החודשית נטו לבין תשלום המשכנתא החודשי, ויגבילו יחס זה ל-30%. בארה"ב הגישה מעט שונה. נסתכל על סך כל תשלומי האשראי החודשיים (כולל הלוואות, ליסינג, הלוואות סטודנטים, תשלומי מינימום על כרטיסי האשראי, וכו'). תלוי בסוג ההלוואה, בדירוג האשראי, ובגובה המקדמה, יחס זה ינוע בין 38%-50% מההכנסה החודשית ברוטו (בכפוף למגבלות מסויימות). עצמאים נתקלים לעיתים קרובות בקשיים בהשגת משכנתא, כיוון שיש יחס גומלין הפוך בין השאיפה לשלם פחות מיסים לבין הצורך להציג רמה גבוהה של הכנסה. לצורך זה קיימים מוצרים ייחודיים, שמאפשרים למשל להשתמש בדפי חשבון במקום בהחזרי מס.

כמה זמן אחרי שמגיעים לארה"ב אפשר לקבל משכנתא?

הרף המינימלי לקבלת משכנתאות קונבנציונאליות, עד $592,000 הינו: לפחות החזר מס אמריקאי אחד, דירוג אשראי של לפחות 580, ויזת עבודה B1H או דומה. עצמאים חייבים שנתיים בעסק. למשכנתאות ג'מבו בסכומים גבוהים יותר, גם רף הכניסה גבוה יותר עם דרישה לשנתיים של החזרי מס, דירוג אשראי מעל 700, והגבלות על סכום ויחס המשכנתא לשווי ללווים שאינם אזרחים או מחזיקי גרין-כארד. אם אתם לא עומדים בדרישות המינימום, אולי תוכלו לקבל את אחד ממוצרי הנישה הייחודיים, אבל זה לרוב מתבטא בעלויות וריביות גבוהות יותר… לחלופין, תוכלו לרכוש במזומן, ולמחזר למשכנתא מאוחר יותר – ועל כך במאמר הבא…

יש לכם שאלות נוספות בנושאים הקשורים למימון נדל"ן ומשכנתאות? פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.

 מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325 read more

1 2