פרעון מוקדם


האם כדאי למחזר את המשכנתא מ-30 שנה ל-15 שנה?

מספר בנקים למשכנתאות התחילו לאחרונה בקמפיינים אינטנסיביים לשכנוע בעלי בתים למחזר את המשכנתא ל-15 שנה, כדי לחסוך עשרות אלפי דולרים של ריבית. זו אכן אופציה, אבל לא בהכרח הטובה ביותר… הקמפיינים, מטרתם ליצור בצורה מלאכותית עסקאות נוספות בתקופת האטה בנדל"ן ועליות ריבית – ללא יתרון אמיתי לרוב הלקוחות, במיוחד אם מדובר במחזור משכנתא הצופן בחובו עלויות (ישירות או חבויות).

בעד ונגד משכנתא ל-15 שנה

בהכללה, ניתן לומר שריביות נגזרות מרמת הסיכון למלווה. דירוג האשראי מגדיר את הסיכון שהלווה לא יעמוד בתשלומים או יחרוג מתנאי ההלוואה. גובה המקדמה קובע את מרווח הביטחון שבמקרה של עיקול, ההכנסות ממכירת הנכס יכסו את החוב, ואורך חיי המשכנתא קובע את שיעור הירידה בסיכון כל שנה – במשכנתא קצרת מועד, ההפרש בין שווי הנכס ליתרת החוב גדל משמעותית כל שנה ומקטין את הסיכון למלווה. מהסיבה הזו, ריביות להלוואות ל-15 שנה נמוכות משמעותית מאשר להלוואות ל-30 שנה. החסרון הוא, שבגלל שתקופת ההחזר קצרה ב-50 אחוז, התשלום החודשי, בהתאם, כמעט כפול(!)

אם אתם אנשי היי-טק ו\או שני בני הזוג עובדים, יתכן שאתם יכולים לעמוד היום בתשלומים המוגדלים, אבל אם פתאום תגלו שאתם זקוקים לכסף למטרה אחרת (כגון תשלום שכר לימוד בקולג', שליחת ילדים לקייטנה, שיפוץ הבית, חופשה אקזוטית, קניית נכס נוסף להשקעה, וכד'), אבל כבר התחייבתם להלוואה ל-15 שנה, לא תוכלו בקלות לשנות את דעתכם, ולכן אולי תעדיפו אופציות אחרות, גמישות יותר.

אופציות אחרות – מה חשוב לדעת לפני שמתחילים

שימו לב: לפני שינוי כלשהו בתכנית התשלומים, חשוב מאד לפנות בכתב לחברה שמשרתת את ההלוואה (Loan Servicer) – החברה אליה אתם שולחים את התשלומים בפועל, להודיע להם על השינוי הצפוי, ולדרוש שהם יבצעו את הדברים הבאים:

  1. כל תשלום נוסף מעבר לנדרש יוקצה כנגד יתרת החוב של ההלוואה
    Any additional amount is to be applied to reduce the outstanding Principle of the loan
  2. יש להחיל כל תשלום במועד בו יתקבל, ללא קשר למועד הפירעון המתוכנן
    Each payment is to be applied on the date received, regardless of the due date

למרות שזו ברירת המחדל עבור מלווים רבים, יש סיכוי שהמלווה יעשה את מה שטוב עבורו, כלומר יחזיק בתשלומים עד למועד הפירעון המתוכנן. וודאו שהמלווה אכן מרשה שינוי בתוכנית התשלומים, אינו מטיל עמלות או עונשים, ויטפל בתשלומים כראוי.

איך עוד ניתן להיפטר מהמשכנתא כמה שיותר מהר?

תשלום דו-שבועי- כאשר מבצעים חצי מתשלום המשכנתא החודשי פעם בשבועיים, במקום תשלום מלא פעם בחודש. היות ובשנה יש 12 חודשים, אבל 26 תקופות דו שבועיות, יקרו כמה דברים:

  1. תבצעו תשלום מלא נוסף כל שנה – 13 במקום 12.
  2. לפחות חצי התשלום החודשי יתקבל לפני המועד הצפוי, כך שכאשר תחושב הריבית, היתרה הממוצעת תהיה נמוכה יותר ותגרור חסכון נוסף
  3. תשלום חצי סכום כל שבועיים עשוי להיות קל יותר עבור התקציב ותזרים המזומנים, במיוחד עבור מי שמקבל משכורת כל שבוע או שבועיים, במקום פעם בחודש

הנה כמה אפשרויות לביצוע תשלומים דו-שבועיים:

  • אם אתה משתמש בתוכנית גבייה אוטומטית, המלווה שלך עשוי להציע אפשרות לגביה דו שבועית
  • אם אתם שולחים צ'ק או משתמשים בשירות תשלום חשבונות אוטומטי מחשבון הבנק שלכם, תוכלו לשנות את התדירות בעצמכם.
  • שירותי צד ג': מייד עם סגירת המשכנתא, קרוב לוודאי שתקבלו אינספור הצעות מחברות צד שלישי לבצע תשלומים דו שבועיים בשמכם. שרות זה ניתן תמורת תשלום!!! כמובן, שגוף המציע לעשות עבורכם תמורת תשלום שירות שאתם יכולים בקלות לעשות בעצמכם, אינו תמיד "ישר" לחלוטין, ובמקרים רבים ינסה להסתיר את העובדה שכלל אינו קשור עם המלווה שלכם… לפעמים, הצד השלישי אפילו יחזיק בתשלום הדו-שבועי הראשון עד קבלת החצי השני, ולא יעביר אותו למלווה, ובכך יבטל למעשה את מחצית היתרון של התשלום הדו-שבועי, ועשוי אפילו לגרום לעמלות איחור, אם לא יעביר את הכסף בזמן… ראו הוזהרתם…

תשלום חודשי מוגדל – אם תשלום דו-שבועי מהווה טירחה גדולה מדי, ו\או שאתם מקבלים משכורת חודשית, תוכלו להגדיר סכום נוסף מתוך ההכנסה הפנויה שלכם, שיתווסף לתשלום חודשי מוגדל. סכום זה יכול להיות פשוט $100 או $200 לחודש, 1/12 מהתשלום החודשי (כדי שבסוף השנה תבצעו תשלום אחד מלא נוסף), או ההפרש בין התשלום של הלוואה ל-30 שנה והתשלום אותו הייתם נדרשים לשלם על הלוואה ל-15 שנה.

הריבית עדיין תחושב על בסיס חודשי, אבל היתרה קטנה בקצב מזורז, כך שכל חודש חלק גדול יותר מהתשלום הולך להפחתת היתרה, במקום לתשלום הריבית. למעשה, אם תשלמו משכנתא ל-30 שנה בתשלומים של 15 שנה (למרות ההפרשים בריבית), תוכלו לסלק את מלוא הסכום תוך כ-16 שנה, ולקבל כ-80% מהחיסכון בריבית. להפרש, תוכלו להתייחס כפוליסת הביטוח שמאפשרת לכם לשנות את דעתכם בכל רגע, להפחית את התשלום החודשי, ולעשות שימוש חליפי בכסף…

תשלום חד פעמי – קיבלתם בונוס שנתי? מכרתם נכס אחר? קיבלתם ירושה? רוב סוגי המשכנתאות מאפשרות לכם לבצע תשלומים חד פעמיים נוספים להפחתת הקרן. ביצעתם תשלום גדול? יש לכם שתי אפשרויות:

  1. ליהנות מהחיסכון בריבית, ומהקיצור באורך חיי המשכנתא
  2. לבדוק האם המלווה שלכם יאפשר לכם "להשליך מחדש" את התשלום החודשי (Monthly Payment Recast). באופציה זו, אורך חיי המשכנתא לא ישתנה, אבל התשלום החודשי יחושב מחדש לפי היתרה החדשה, וישפר את תזרים המזומנים שלכם. אפשרות זו לא תמיד קיימת, ותלויה בנהלים וברצון הטוב של ה-servicer הנוכחי. לפעמים ניתן לעשות השלכה מחדש רק בחודשים הראשונים, לפני שההלוואה נמכרת בשוק המשני. לרוב ניתן לעשות השלכה מחדש רק פעם אחת בכל חיי המשכנתא, לפעמים יש סכום מינימלי להפחתת הקרן, ולפעמים נדרשת עמלה חד-פעמית בגובה $150-$500.

האם זה באמת שווה?

סכומים נוספים שאתם משלמים כנגד המשכנתא, חוסכים לכם את הריבית הפשוטה של המשכנתא. זה כמו לשים את הכסף בפק"מ בריבית קבועה – עם הבדל אחד משמעותי: אין "סיום תקופת חיסכון" שבסופה תקבלו את הכסף חזרה עם ריבית. הדרכים היחידות למשוך את הכסף הן למכור את הבית, או לקחת הלוואה חדשה. הסיכוי "לחיות ללא חובות" הוא קונספט מפתה רגשית, אבל כמו הבנקים שמלווים לכם את הכסף, יש לתכנן את האופציה של תשלום מזורז של המשכנתא כחלק ממדיניות מושכלת של גידור סיכונים ומקסום רווחים – אני ממליץ להיעזר בשירותיהם של סוכן משכנתאות מוסמך, בשילוב עם יועץ פיננסי מצויין, כדי לוודא מהו השימוש החליפי הטוב ביותר עבור כספכם ומה מוצרי המשכנתא שעונים על צרכיכם.

איל טרופן MLO-874253, יועץ וסוכן משכנתאות מורשה במדינות וושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס

מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד: https://mtgpro.co/xmd49

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325
איל טרופן

איל טרופן

תושב רדמונד וושינגטון, לשעבר תל-אביב. בוגר תואר בפיסיקה מהטכניון, ותואר שני בתעשייה וניהול מאוניברסיטת ניו-יורק. לאחר שנים כמנהל פרוייקטים בכיר בהיי טק, שינה איל כיוון, והוסמך כיועץ וסוכן משכנתאות מורשה במדינות וושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס (MLO-874253). f. כיום, איל מוצא סיפוק רב בעזרה לחברי הקהילה בקניית הנכסים הגדולים, היקרים, והמשמעותיים ביותר לעתיד משפחתם.
איל טרופן

Latest posts by איל טרופן (see all)

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.

75 − = 65