צאו כבר מהבית…

עוף גוזל, נו יאללה…

שאלה: יש לי שני ילדים, בני 24 ו-28. שכר הדירה ומחירי הבתים כל כך גבוהים, ששניהם החליטו לחזור לגור איתנו אחרי קולג'. יש סיכוי שהם יוכלו לחסוך מספיק בשביל לקנות בית לעצמם?

תופעת ילדי מילניום בגלאי 24-35 אשר ממשיכים לגור אצל ההורים הינה תופעה מוכרת, אשר מושפעת, בין השאר, מאחוז נישואין נמוך מאי פעם בקרב חתך האוכלוסייה הזה. אם בדור ה-X עמד שיעור הנישואין לפני גיל 35 על 44% ואצל הבייבי בומר'ס מעל 50%, היום הוא פחות מ-30%. כך נוצרה נורמה שאין צורך להקים משק בית עצמאי – לכל היותר אפשר לשכור בית. אבל למה להוציא כסף על שכירות אם חדר הילדות מחכה, עם כל הפינוקים שאמא ואבא מציעים?

הביצה והתרנגולת?

ילדי מילניום שמתחתנים, ממשיכים לקנות בתים ולהקים משק בית עצמאי באותו קצב כמו הדורות הקודמים. לכן מתבקשת השאלה, האם הילדים שגרים עם הוריהם עושים זאת בגלל שממילא אינם נשואים, או שהם לא מתקדמים עם הקמת משפחה בגלל שהם חיים בבית ההורים??? בכל מקרה, גם האמא הפולנייה ביותר, בשלב מסויים רוצה את החופש שמגיע עם עזיבת הילדים את הבית… אז איך תוכלו לעזור?

כמה כסף צריך למקדמה?

מי שנחשב קונה בפעם הראשונה – First Time Home Buyer, יכול להציע מקדמה נמוכה של 3% – 5% משווי הנכס. (ולמי שהיה נכס בבעלותו בעבר, אזכיר ש-3 שנים אחרי מכירת הנכס, הסטטוס חוזר לקדמותו).

נכון שעם מקדמה נמוכה מ-20% נדרש ביטוח משכנתא (עם הלוואות FHA, גם עם מעל 20%), אבל לעיתים קרובות זה משתלם – מי מפחד מביטוח משכנתא

האם ההורים יכולים לעזור עם המקדמה? מה לגבי סבא\סבתא\דודים\דודות\חברים?

רוב סוגי המשכנתאות מאפשרים להשתמש בכספי מתנה. יש הלוואות שמאפשרות 100% כספי מתנה למקדמה וגם לעלויות הסגירה, יש הלוואות שדורשות מינימום 5% מקדמה מהון עצמי של הקונה. לפעמים ניתן אפילו להשתמש בכספי מתנה לתשלום חובות אחרים, כדי לשפר את היחס בין ההכנסות לתשלומי חוב (Debt-To-Income Ratio – DTI). בהלוואות FHA, המתנות חייבות לבוא מקרובי משפחה מדרגה ראשונה, אבל הלוואות אחרות מאפשרות לקבל מתנות אפילו מקרובי משפחה רחוקים או מחברים… אזכיר כאן שבקניית נכסים להשקעה אין שום אפשרות להשתמש בכספי מתנה, גם לא מקונה אחר שיהיה רשום ב-TITLE אבל לא כלול בהלוואה(!)

האם כדאי להורים להצטרף כערבים למשכנתא?

לעיתים ההכנסות של הצאצא אינן מספיקות לתשלום כל הוצאות המגורים פלוס עלויות חוב אחרות (הלוואות סטודנטים הן לרוב הבעיה הגדולה, אבל בחישוב כוללים גם כרטיסי אשראי, הלוואות רכב, וכמובן, תשלומי הקרן, הריבית, מיסים, ביטוח ואפילו ועד בית-HOA על הנכס הנרכש.

במקרה כזה, ניתן לשקול להוסיף את אחד או את שני ההורים להלוואה. יש שתי אפשרויות: ההורים יכולים להיות רשומים ב-TITLE, שאז יש להם אחוזי בעלות בנכס, או שהם יכולים להיות רק על ההלוואה בקטגוריה של Non-Occupying-Co-Borrower. לשתי האפשרויות יש השלכות כל מיסים, וגם השלכות פיננסיות, וחוקיות, ורצוי להתיעץ, לא רק עם סוכן המשכנתאות, אלא גם עם יועץ מס ואפילו עם עורך דין לענייני נדל"ן.

מסקנה:

אם תרצו, אין זו אגדה… גם התינוק שלכם יכול לקנות בית ולתת לכם את החופש שמגיע לכם – ויפה שעה אחת קודם.

מחירי הבתים באזורינו ממשיכים לעלות, וסביר שימשיכו (אולי בקצב פחות מהיר) לפחות ב-5 עד 6 השנים הקרובות. סביר שגם הריביות על משכנתאות יעלו במספר אחוזים באותה תקופה. מי שגר בשכירות או עם ההורים ישלם הרבה יותר בעתיד, ומפסיד את הרווח הצפוי מגידול בשווי הבית.

אם יש לכם שאלות נוספות לגבי קבלת אישור חתם מראש, או בנושאים אחרים הקשורים למימון נדל"ן ומשכנתאות, פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.  

מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד: https://mtgpro.co/xmd49

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325
איל טרופן

איל טרופן

תושב רדמונד וושינגטון, לשעבר תל-אביב. בוגר תואר בפיסיקה מהטכניון, ותואר שני בתעשייה וניהול מאוניברסיטת ניו-יורק. לאחר שנים כמנהל פרוייקטים בכיר בהיי טק, שינה איל כיוון, והוסמך כיועץ וסוכן משכנתאות מורשה במדינות וושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס (MLO-874253). f. כיום, איל מוצא סיפוק רב בעזרה לחברי הקהילה בקניית הנכסים הגדולים, היקרים, והמשמעותיים ביותר לעתיד משפחתם.
איל טרופן

Latest posts by איל טרופן (see all)

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.

48 − = 38