מנעולים וריביות

לנעול או לא לנעול?

אחת השאלות הראשונות שעולות בשיחותי עם לקוחות היא "מה הריבית שנקבל על המשכנתא?" למעשה, אין אפשרות לדעת זאת מראש… עד שנגיע לשלב נעילת הריבית, היא יכולה להיות שונה מאד משיעורי הריבית הנוכחיים, ותהייה מושפעת מההחלטות הסופיות לגבי סוג ותנאי ההלוואה, דירוג האשראי, גובה המקדמה, ועוד. כמו כן, עד לנעילה, הריבית תשתנה כלפי מעלה או מטה עם תנודות השוק. היות והשילוב בין הריבית וסכום ההלוואה יקבעו את גובה התשלום החודשי, תנודות בריבית עשויות להשפיע על זכאותכם למשכנתא!

מהי ריבית ומה ההבדל בינה לבין שיעור ריבית שנתי?

ריבית היא המחיר שהמלווה גובה עבור זכותכם ללוות את סכום הקרן הנדרש לרכישת נדל"ן. שיעור הריבית יכול להיות קבוע או משתנה, תלוי איזה סוג של תוכנית תבחרו. שיעור הריבית השנתית (APR) הינו עלות האשראי, המתבטאת בשיעור שנתי שכולל בתוכו את הריבית, אבל גם את עלויות ביטוח המשכנתא ודמי הלוואה.

שיעורי הריבית על המשכנתאות משתנים לעיתים קרובות בהשפעת נתונים כלכליים, לחץ אינפלציוני, תנודות בשוק המניות, הפדרל רזרב, גיאו-פוליטיקה, ואירועים בינלאומיים אחרים.

מהו פרק זמן נעילה?

קיימות מספר אפשרויות עבור תקופת הנעילה, לרוב מדובר על 30, 45, 60 או 90 יום.

חשוב לזכור, שחוקים שהתווספו באוקטובר 2015 תחת הכותרת של " דע לפני שאתה מתחייב" (Know Before You Owe), הוסיפו דרישה לתקופות המתנה מינימליות של 3 ימים לעיון בגילוי הנאות (Disclosure) שנשלח לאחר שינוי, למשל כתוצאה מנעילה. בנוסף, במחזור משכנתא של נכס המגורים הראשי, קיימת תקופת המתנה נוספת של שלושה ימים לאחר החתימה על המסמכים הסופיים. תקופת הנעילה לא יכולה להסתיים לפני התאריך בו המלווה מעביר את המימון, ולפיכך, קיים מינימום מומלץ לנעילה של 15 יום לפני תאריך הסגירה הסופית של ההלוואה.

נעילת הריבית ל-30 יום היא הזולה ביותר. אם תזדקקו לנעילה של, לדוגמא, 31 ימים – מבחינה טכנית כבר תהיו במחויבות של 45 יום, שעלותה גבוהה יותר.

מנקודת מבט זו, הגיוני "למשוך" את נעילת הריבית עד שתהיו בתוך תקופת נעילה קצרה יותר ואולם ישנם מצבים חריגים עבורם קיים חשש ששערי הריבית יעלו משמעותית בזמן ההמתנה, למשל:

•           בזמן שאתם מחפשים נכס, וקיים חשש שלא תוכלו לעמוד בתשלומים גבוהים יותר, או

•           כאשר קונים נכס שנמצא עדיין בבנייה שתסתיים בעוד זמן רב, או

•           כשהמוכר לא יכול לפנות מיידית את הנכס.

עבור מצבים אלו, קיימות תוכניות כגון SecureLock אשר מאפשרות לקונים לנעול את הריבית לתקופה שעולה על 90 יום, בתשלום מופחת. תוכניות אלו כוללות גם אפשרות "לצוף למטה" (Float Down) – אופציה אשר מאפשרת לקבל ריבית משופרת במידה ובטווח הארוך מתברר שהריביות ירדו, בניגוד לציפיות.

מה יקרה אם פג תוקף הנעילה?

אם פגה תקופת נעילת הריבית, ניתן בדרך כלל להאריך את תקופת הנעילה תמורת תשלום (לרוב עד 30 יום נוספים). אם הרחבה אינה אפשרית, תיאלצו לנעול מחדש לפי שערי הריבית בשוק הנוכחי (או לפי השער הגרוע מבין השער הנוכחי או שער הנעילה המקורית). כדי למנוע מצב זה, מומלץ לכם לעבוד בשיתוף פעולה הדוק עם יועץ ההלוואה שלכם כדי להבטיח עמידה בלוחות הזמנים, ככל האפשר.

מתי זה זמן טוב לנעול את הריבית?

כפי שתוכלו להבין, הזמן לנעול את שיעור הריבית ואורך תקופת הנעילה יהיה תלויים בנסיבות – אין תשובה אחת מושלמת. אתם צריך לעבוד בשיתוף פעולה הדוק עם סוכן המשכנתאות כדי לקבל את ההחלטה. היו מודעים לכך ששיעורי הריבית עשויים להשתנות משום שהם קשורים לשוק ניירות הערך מגובי המשכנתאות (Mortgage Backed Securities), אשר יכולים להתנודד בדיוק כמו שוק המניות.

תפיסות מוטעות נפוצות

·         אם שיעורי הריבית פוחתים לאחר הנעילה, אני יכול לקבל את השיעור הנמוך יותר.

לא בהכרח נכון. נעילת המשכנתא היא התחייבות של המלווה להקצות אשראי בעלות מסויימת. כדי שיוכל לעמוד בהתחייבות זו, המלווה עצמו נועל בו זמנית הלוואה בשוק המשני- באותו סכום כסף. נעילת הריבית מבטיחה אתכם כנגד עליות ריבית, אבל זה לא אומר שבאופן אוטומטי תוכלו לקבל ריבית נמוכה יותר אם שיעורי הריבית במשק יורדים, כיוון שהמלווה עצמו מחוייב לשלם מחיר גבוה יותר, ולא תמיד יכול לספוג את ההפרש. לעיתים ניתן לרכוש אפשרות "לצוף למטה" תמורת תשלום, כדי לנצל ירידות בשערי הריבית. היות והתהליך כרוך בעלות נוספת, ההבדל בריבית צריך להיות משמעותי כדי שזה ישתלם…

·         אני יכול לדחות את נעילת הריבית עד לרגע האחרון, ולחסוך עלויות על ידי נעילה לתקופה קצרה יותר ובתקווה לשער ריבית טוב בשעת הסגירה.

היתרונות של נעילה בשלב מוקדם ככל האפשר עולים לרוב על ההימור בהמתנה עד לרגע האחרון. אם שיעורי הריבית קופצים פתאום, תדרשו לתשלומים  גבוהים יותר, ויתכן שבסופו של דבר לא תהיו זכאים כלל להלוואה…  השאלה היא: מה ייתן לכם יותר שקט נפשי כשתביטו לאחור – הידיעה שנעלתם מוקדם וניצלתם מעליית ריבית, או הידיעה שההימור הצליח, ודחיית הנעילה אפשרה לכם לנצל ירידת ריבית בשלב מאוחר?

אתם לא צריכים להיות מומחים לנעילת שערי הריבית – סוכן המשכנתאות הוא איש מקצוע אשר תפקידו לצפות בשוק מקרוב, להבין את מצבכם, ולעזור לכם בהחלטה. למרות שאינו מגיד עתידות, ולא יוכל להבטיח את הזמן המושלם לנעול, הוא יכול לייעץ ולהמליץ על הזמן המועדף לנעול בהתאם לנסיבות שלכם.

אם יש לכם שאלות נוספות לגבי קבלת אישור חתם מראש, או בנושאים אחרים הקשורים למימון נדל"ן ומשכנתאות, פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.    

מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד: https://mtgpro.co/xmd49

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325
איל טרופן

איל טרופן

תושב רדמונד וושינגטון, לשעבר תל-אביב. בוגר תואר בפיסיקה מהטכניון, ותואר שני בתעשייה וניהול מאוניברסיטת ניו-יורק. לאחר שנים כמנהל פרוייקטים בכיר בהיי טק, שינה איל כיוון, והוסמך כיועץ וסוכן משכנתאות מורשה במדינות וושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס (MLO-874253). f. כיום, איל מוצא סיפוק רב בעזרה לחברי הקהילה בקניית הנכסים הגדולים, היקרים, והמשמעותיים ביותר לעתיד משפחתם.
איל טרופן

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.

4 + 2 =