עכשיו הזמן לשדרג בית, בלי לחכות

לחכות או לא לחכות? Photo by Pixabay

אנחנו יודעים שהבית שלנו יכול להימכר תוך שבוע, אבל חוששים שייקח כמה חודשים למצוא בית חדש… מוכרים לא רוצים הצעות שתלויות במכירה (contingent offer) ואנחנו לא רוצים לגור בשכירות. האם אנחנו חייבים לחכות שהשוק יירגע?

אכן, הביקושים לנדל"ן באזורינו שוברים שיאים, ויוצרים "שוק של מוכרים" בו מתקבלות הצעות רבות, כמעט עבור כל נכס, ומחיר העסקה לרוב עולה בעשרות אלפי דולרים על המחיר המבוקש. בשוק כזה, כל מגבלה, כגון התניה למכירת הבית הקודם, עשויה להוריד משמעותית את הסיכוי שההצעה תתקבל. למה צריך בכלל למכור את הבית הקודם לפני שקונים חדש והאם יש אופציות נוספות?

הסיבה העיקרית היא כדי להשתמש בתמורה לתשלום המקדמה על הבית החדש, ולכך יש מספר פתרונות:

  • הלוואת גישור (Bridge Loan): מאפשרת להוציא הון לטווח קצר של עד 6 חודשים, בריבית נמוכה במיוחד, וללא תשלומים חודשיים. (מוצר ייחודי, שלא מוצע בכל מקום)
  • קו אשראי  על הנכס הקיים או על הנכס החדש (Home Equity Line Of Credit / HELOC): ללא  מגבלת זמן, מאפשר למשוך סכומים גבוהים יותר, אבל נדרשים תשלומי ריבית חודשיים
  • הלוואה מחשבון פנסיוני: רצוי לבדוק עם יועץ פיננסי את המשמעויות לטווח ארוך ואת השלכות המס לפני שמושכים או מלווים כסף מחשבונות פנסיה
  • מקדמה קטנה יותר על הבית החדש: אמנם, אם המקדמה קטנה מ-20%, יתכן שתדרשו לשלם ביטוח משכנתא, אבל כפי שהסברתי בכתבה קודמת, לרוב מחיר הביטוח נמוך מעלות ההמתנה…

סיבה נוספת היא כאשר ההכנסה לא גבוהה מספיק לתמוך בהחזרים החודשיים של 2-3 משכנתאות בו-זמנית (גם אם לזמן קצר). גם לזה יש פתרון:

  • הלוואת גישור ללא הכללת חובות: אם הבית הקודם נמצא כבר תחת חוזה מכר במזומן או עם משכנתא מאושרת, הלוואה זו מאפשרת להתעלם מהמשכנתא הקיימת בחישוב היחס בין הוצאות אשראי להכנסות (Debt To Income Ratio / DTI)
  • הסבת הבית הקיים לנכס להשקעה: לרוב ניתן להשתמש בהכנסה הצפויה משכירות לקיזוז הוצאות המשכנתא, הביטוח, והמיסים. גם כאן רצוי לבדוק עם יועץ פיננסי ועם סוכן הנדל"ן אם צעד זה מתאים עבורכם.

אם הפתרונות הללו לא מתאימים למצבכם, עדיין מומלץ לנסות להגיש הצעה מותנית חזקה, עם אישור חתם (Underwriter) על המשכנתא ובמחיר גבוה מספיק – סוכן המשכנתאות יידרש לשכנע את המוכרים שההצעה יכולה להילקח בחשבון ולא תגרום לאיחור גדול בסגירה…

איל טרופן MLO-874253, יועץ וסוכן משכנתאות מורשה במדינות וושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס

אם יש לכם שאלות נוספות לגבי קבלת אישור חתם מראש, או בנושאים אחרים הקשורים למימון נדל"ן ומשכנתאות, פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.   

מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד: https://mtgpro.co/xmd49

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325
איל טרופן

איל טרופן

תושב רדמונד וושינגטון, לשעבר תל-אביב. בוגר תואר בפיסיקה מהטכניון, ותואר שני בתעשייה וניהול מאוניברסיטת ניו-יורק. לאחר שנים כמנהל פרוייקטים בכיר בהיי טק, שינה איל כיוון, והוסמך כיועץ וסוכן משכנתאות מורשה במדינות וושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס (MLO-874253). f. כיום, איל מוצא סיפוק רב בעזרה לחברי הקהילה בקניית הנכסים הגדולים, היקרים, והמשמעותיים ביותר לעתיד משפחתם.
איל טרופן

Latest posts by איל טרופן (see all)

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.

6 + 3 =