האם כדאי לקחת משכנתא לאחר קניית בית במזומן?

תנו למשכנתא לעבוד Photo by Pixabay

שאלה: קנינו בית במזומן, מתי נוכל לקחת משכנתא, והאם זה בכלל כדאי?

יש סיבות רבות לקניית בית במזומן או עם הלוואה של "כסף קשה" (Hard Money Loan), הנה כמה מהן:

קניית נכס במכירה פומבית (Auction) – נדרש תשלום מלא, במקום, במזומן או בהמחאה בנקאית

תושבים חדשים שעוד לא ביצעו החזרי מס, פיתחו דירוג אשראי, וכו' (יש היום אופציות שמאפשרות קניית בית עם משכנתא במצב זה – תבדקו…)

שימוש בכספי מקדמה ממקורות שלא מאושרים לקבלת משכנתא (מזומן, מתנות במקרה של נכס להשקעה, ועוד)

נסיון להגיש הצעה בתנאי שוק תחרותיים במיוחד ובהיעדר אישור מראש על ידי חתם (הצעה מאושרת מראש על ידי חתם יכולה להתחרות לפעמים אפילו מול הצעת מזומן)

האם כדאי לעבור למימון עם משכנתא?

המשכנתא היא כלי כלכלי חשוב ביותר בארה"ב, ושונה מחובות אחרים:

הריבית על משכנתא פטורה ממס – כלומר על כל דולר שמשלמים ריבית, מקבלים כ-25 סנט בהחזר המס (תלוי במדרגת המס – מומלץ להתיעץ עם יועץ מס מוסמך)

הערך העצמי, ה-Equity בבית הוא כסף שלכם, אבל הדרך היחידה למשוך אותו היא במכירת הבית, או על ידי הלוואה (משכנתא או קו אשראי HELOC)

ההחזר נפרס על פני תקופה ארוכה מאד (לרוב כ-30 שנה) מה שמאפשר תשלומים חודשיים נמוכים יחסית.

אין כיום עמלות פרעון מוקדם, מה שמאפשר להפטר מהחוב בכל זמן, אם רוצים

והכי חשוב: המשכנתא מאפשרת מינוף של הון עצמי – לדוגמא: אם יש לכם $400,000 תוכלו לקנות נכס אחד בשווי $400,000 במזומן, או ארבעה נכסים בשווי $400,000 עם מקדמה של 25% על כל אחד, פלוס משכנתא (עלויות סגירה ידרשו סכום נוסף על כל עסקה). אם נניח שמדובר בנכסים להשקעה, ושההכנסות משכר הדירה בדיוק מכסות את הוצאות המשכנתא:

במקרה הראשון של קנית נכס יחיד במזומן, תיהנו מתזרים מזומנים חיובי (נאמר $2,000 לחודש = $24,000 לשנה), פלוס עלייה בשווי הנכס על בסיס שווי של $400K (נניח עליה של 5% לשנה = $20K). סה"כ רווח של $48,000 לשנה.

במקרה השני של קנית מספר נכסים בעזרת מימון, תזרים המזומנים הינו $0, אבל הבסיס לחישוב העליה בשווי הנכס הוא $1,600,000 כלומר, באותה הנחה של 5% appreciation לשנה, תרוויחו $80,000 – כמעט פי שתיים.

מתי אפשר לקבל משכנתא:

התשובה כאן מתחלקת לשתיים – מתי אפשר לקבל אישור עקרוני למשכנתא, ומתי הנכס עצמו יעמוד בקריטריונים:

המינימום הנדרש לצורך קבלת משכנתא הוא החזר מס אמריקאי אחד, וויזה שמאפשרת עבודה לאורך זמן (ויזת סטודנט למשל, לא תאפשר לקבל משכנתא סטנדרטית, למרות שקיימים מוצרים יחודיים) בנוסף יש להראות שנתיים מלאות של עבודה ומגורים, תלושי משכורת, דפי חשבון בנק, ועוד. דירוג האשראי המינימלי הוא 580, אבל יש מוצרי נישה שיאפשרו להשתמש ב-12 חודשים של "אשראי חלופי", כגון רישום של תשלומי שכר דירה, וחשבונות. לעובדי מיקרוסופט ואמזון יש הסכם בלעדי עם הבנקים First Tech ו- Wells Fargo, שמאפשר להם קבלת משכנתא כבר בשנה הראשונה.

אם קניתם בית או דירה במזומן, יש תקופת המתנה/צינון של 6-12 חודשים בהם ניתן "למחזר" משכנתא חדשה, אבל רק בהסתמך על סכום הרכישה המקורי. רק אחרי תקופת ההמתנה ניתן להוציא הון עצמי מהנכס על בסיס השווי שנקבע על ידי שמאי שנשלח על ידי המלווה. בכל מקרה, הנכס חייב לעמוד בקריטריונים של הערכת שמאי, מצב ראוי למגורים, Title (טאבו) נקי משיעבודים, וזכאות לביטוח סיכונים.

יש לכם שאלות נוספות בנושאים הקשורים למימון נדל"ן ומשכנתאות? פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.

 מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325

איל טרופן

איל טרופן

תושב רדמונד וושינגטון, לשעבר תל-אביב. בוגר תואר בפיסיקה מהטכניון, ותואר שני בתעשייה וניהול מאוניברסיטת ניו-יורק. לאחר שנים כמנהל פרוייקטים בכיר בהיי טק, שינה איל כיוון, והוסמך כיועץ וסוכן משכנתאות מורשה במדינות וושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס (MLO-874253). f. כיום, איל מוצא סיפוק רב בעזרה לחברי הקהילה בקניית הנכסים הגדולים, היקרים, והמשמעותיים ביותר לעתיד משפחתם.
איל טרופן

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.

58 + = 67