מה ההבדל בין משכנתאות בארה"ב לעומת ישראל?

Show me the money, Photo by Pixabay

בכתבה זו נסקור את ההבדלים העיקריים בתחום המשכנתאות בארה"ב לעומת ישראל. נתחיל בסקירת זהותם של המלוים. בארץ תחום המשכנתאות נשלט על ידי הבנקים, גם אם זה תחת שם אחר כמו "בנק משכן", זו עדיין חטיבה של אחד הבנקים. בארה"ב ניתן לקבל משכנתא מארבעה מקורות עיקריים:

  1. בנקים וקרדיט יוניונס: למרות שלכאורה יש הבדל גדול בין בנק (שצריך להראות רווחים לבעלי המניות) לבין קרדיט יוניונס שנמצאים בבעלות של הלקוחות שלהם, כשזה מגיע למשכנתאות, ההתנהלות דומה. הריביות הנמוכות הן לעיתים נסיון לפצות על חוסרים בשירות וביכולת "לסגור" עסקאות בזמן. זה לא נדיר שאפילו לקוח עם הכנסה ודירוג אשראי גבוהים מוצא את עצמו בתהליך שיכול להימשך עד 60 יום ויותר, על עסקת נדל"ן שנכתבה ל-30 יום.
  2. ברוקרים: סוכני משכנתאות שמהווים חוליה מקשרת בין הלקוח למלווה, חברה או בנק שם נעשה תהליך החיתום. הברוקר יעשה מאמץ למצוא את המלווה שיציע את התנאים האטרקטיביים ביותר ללקוח המסויים, אך מאחר ומדובר בשתי חברות שונות, אין תקשורת ישירה עם החתם, מה שיכול לגרום לעיכובים בסגירה.
  3. מלווים ישירים: חברות בהן החיתום נעשה ישירות מול סוכן המשכנתאות. גם כאן, במידת הצורך יוכל הסוכן לפנות כברוקר למלווים חיצוניים, אך לרוב הכל נסגר "בתוך הבית" במהירות וביעילות. רוב המלווים הישירים הם בבעלות פרטית, שמאפשרת גמישות בקביעת הקריטריונים. לעיתים קרובות לחברות אלו מעורבות חברתית ופיננסית מוגברת בקהילות המקומיות.
  4. Hard Money: בדומה לשוק ה"אפור" בארץ, גם כאן קיימים מלווים פרטיים שאינם כפופים לחוקים ולאכיפה הכבדים בתחום המשכנתאות. ב-99% מהמקרים, מדובר אך ורק בהלוואות עסקיות לצורך רכישת נכסים להשקעה ולהשכרה, ולא בתים למגורים עצמיים.

הצמדה:

אין זה נדיר לראות בארץ 3-4 משכנתאות על נכס אחד. לכל משכנתא הצמדה למדד אחר, כדי לפזר סיכונים. נדיר מאד למצוא הלוואה שהיא באמת בריבית קבועה. בארה"ב, לרוב יש רק משכנתא אחת לכל נכס, והמוצר השכיח ביותר הינו הלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה, ללא הצמדה או שינוי בתשלום החודשי. ישנן גם הלוואות לתקופות קצרות יותר, או בריבית משתנה, אבל באקלים הפיננסי הנוכחי, 30 Year Fixed הינה המוצר המועדף.

מקדמה – Down Payment:

בארץ תדרשו לרוב לשלם לפחות 25%-30% מקדמה, ואת השאר במשכנתא. בארה"ב קיימות תוכניות רבות שמאפשרות מקדמה מופחתת. משפחה שרוכשת את הבית הראשון שלה (או שלא היה בבעלותה בית ב-3 השנים האחרונות) יכולה לעיתים להסתדר עם 3%-10% מקדמה(!). למשפחות שמרויחות פחות מ-$97,000 יש אפילו תוכניות סיוע לקניית בית ללא מקדמה. נכסים להשכרה דורשים מינימום 15% מקדמה, ולרוב מומלץ לשים לפחות 20%-25%. כל מקרה של פחות מ-20% מקדמה, מצריך ביטוח משכנתא.

יחס בין הכנסה לתשלומי המשכנתא:

בארץ, רוב הבנקים יסתכלו על היחס בין ההכנסה החודשית נטו לבין תשלום המשכנתא החודשי, ויגבילו יחס זה ל-30%. בארה"ב הגישה מעט שונה. נסתכל על סך כל תשלומי האשראי החודשיים (כולל הלוואות, ליסינג, הלוואות סטודנטים, תשלומי מינימום על כרטיסי האשראי, וכו'). תלוי בסוג ההלוואה, בדירוג האשראי, ובגובה המקדמה, יחס זה ינוע בין 38%-50% מההכנסה החודשית ברוטו (בכפוף למגבלות מסויימות). עצמאים נתקלים לעיתים קרובות בקשיים בהשגת משכנתא, כיוון שיש יחס גומלין הפוך בין השאיפה לשלם פחות מיסים לבין הצורך להציג רמה גבוהה של הכנסה. לצורך זה קיימים מוצרים ייחודיים, שמאפשרים למשל להשתמש בדפי חשבון במקום בהחזרי מס.

כמה זמן אחרי שמגיעים לארה"ב אפשר לקבל משכנתא?

הרף המינימלי לקבלת משכנתאות קונבנציונאליות, עד $592,000 הינו: לפחות החזר מס אמריקאי אחד, דירוג אשראי של לפחות 580, ויזת עבודה B1H או דומה. עצמאים חייבים שנתיים בעסק. למשכנתאות ג'מבו בסכומים גבוהים יותר, גם רף הכניסה גבוה יותר עם דרישה לשנתיים של החזרי מס, דירוג אשראי מעל 700, והגבלות על סכום ויחס המשכנתא לשווי ללווים שאינם אזרחים או מחזיקי גרין-כארד. אם אתם לא עומדים בדרישות המינימום, אולי תוכלו לקבל את אחד ממוצרי הנישה הייחודיים, אבל זה לרוב מתבטא בעלויות וריביות גבוהות יותר… לחלופין, תוכלו לרכוש במזומן, ולמחזר למשכנתא מאוחר יותר – ועל כך במאמר הבא…

יש לכם שאלות נוספות בנושאים הקשורים למימון נדל"ן ומשכנתאות? פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.

 מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד

 

 

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325

 

איל טרופן

איל טרופן

תושב רדמונד וושינגטון, לשעבר תל-אביב. בוגר תואר בפיסיקה מהטכניון, ותואר שני בתעשייה וניהול מאוניברסיטת ניו-יורק. לאחר שנים כמנהל פרוייקטים בכיר בהיי טק, שינה איל כיוון, והוסמך כיועץ וסוכן משכנתאות מורשה במדינות וושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס (MLO-874253). f. כיום, איל מוצא סיפוק רב בעזרה לחברי הקהילה בקניית הנכסים הגדולים, היקרים, והמשמעותיים ביותר לעתיד משפחתם.
איל טרופן

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.

22 − = 12