משכנתא מתעכבת

שאלה: הגשנו הצעה לרכישת בית והיא התקבלה, אבל עקב בעיות לא צפויות אנו לא מצליחים לקבל משכנתא. כבר ויתרנו על סעיף המימון… האם נפסיד גם את הבית וגם את דמי הרצינות, או שיש מה לעשות?

היום יותר מתמיד, לא קל לקבל מימון. בנקים וקרדיט יוניונס מושכים לקוחות עם הבטחות של ריבית נמוכה, אבל כשאלו נמדדות במבחן של אישור החתם (underwriter) הערכת השווי (appraisal), והדרישה לתאריך סגירה מוגדר (לרוב 30 יום), מתגלים הפערים…  כאשר החתם בודק את בקשת ההלוואה, כשבוע לפני תאריך הסגירה המבוקש, הוא עשוי, למשל, לגלות טעויות בחישוב רמת הכנסה: בעיקר לעצמאים, שכירים עם יותר ממשרה אחת, שימוש בשעות נוספות, או הכללה של מניות בחישוב ההכנסה.

מומלץ לפנות מראש לחברה שנותנת אישור חתם ללא חוזה (Fully Underwritten Pre-Approval), לתכנן מראש את התגובה להערכת שווי נמוכה, ולא להוריד לחלוטין את סעיף הנסיגה עקב שווי נמוך, אלא להגביל אותו למה שעדיין יאפשר קבלת משכנתא או מימון עצמי.

אם נתקלתם בבעיה, זכרו – לא כל הבנקים למשכנתאות כפופים לאותן מגבלות – רוב הבנקים הגדולים מוסיפים מרווח בטחון להנחיות שלהם. בנק שמתמחה במשכנתאות עשוי להציל את העסקה תמורת דחיה של שבוע-שבועיים בלבד מתאריך הסגירה.

מה אם הערכת שווי הנכס מגיעה נמוכה מידי ביחס להצעה שנתנו על הבית? האם אפשר עוד להציל את העיסקה?

אם אתם מעוניינים לשמר את העסקה, כדאי לפנות למלווה אחר. אמנם תדרשו לשלם על הערכת שווי חדשה (לרוב לא ניתן להעביר הערכת שווי מבנק אחד לאחר), אבל, יתכן ש-Appraiser אחר יעריך את שווי הנכס בצורה שונה. ויתכן אף שסוכן המשכנתאות החליפי יוכל להציע דרכים יצירתיות להתגבר על השווי הנמוך.

מה החשיבות של ריבית נמוכה, לעומת איכות השירות וסגירה מהירה?

כשאתם מגישים הצעה עם אישור שלא עבר חיתום מלא )נקרא "Pre-Qualification" גם אם בכותרת כתוב משהו אחר) אתם עשויים להדרש להציע סכום גבוה משמעותית כדי לפצות על חולשת מכתב האישור. היות ושוק הנדל"ן באזורינו מאד תחרותי, כולם מגישים הצעות מעל המחיר המבוקש, ואישור "חלש" עשוי להאריך את החיפוש שלכם במספר חודשים לפני שהצעתכם תתקבל….

לדוגמא: שני לקוחות מציעים מחיר רכישה התחלתי של $500,000 עם 20% מקדמה. שניהם יחזיקו בנכס במשך 10 שנים.

  • לקוח א' פנה לבנק למשכנתאות ועל סמך אישור חתם זכה בנכס ונדרש לשלם ריבית גבוה בחצי אחוז מההצעה שקיבל לקוח ב' מהבנק. לכאורה, הוא ידרש לשלם תוספת של כ- $115~ לחודש. אבל…
  • אחרי שלקוח א' כבר עבר לגור בנכס החדש, לקוח ב' עשוי לבלות 4-6 חודשים נוספים בחיפושים, תוך שהוא ממשיך לגור בשכירות. בזמן הזה, מחירי הבתים באזורינו יעלו בכ-2.5%, והוא ידרש להוסיף לפחות $12,500 כדי לזכות בבית דומה. בנוסף, הריביות במשק עלו בזמן זה ב-0.25%, מה שצמצם את ההפרש בתשלום החודשי לכ-$10 לחודש בלבד. היות והמקדמה הנדרשת תהיה גבוהה ב-$2,500, גם אחרי 10 שנים, לקוח ב' ישלם כ-$1,300 יותר מלקוח א' (בלי לקחת בחשבון את בזבוז הזמן והכסף על החיפושים הנוספים).

במשכנתאות, כמו ברכישות של מוצרים או שירותים אחרים, שווה לעשות שיעורי בית, ולרכוש את השירות הטוב ביותר שיאפשר לכם לסגור את העיסקה בזמן.

אם יש לכם שאלות נוספות לגבי קבלת אישור חתם מראש, או בנושאים אחרים הקשורים למימון נדל"ן ומשכנתאות, פנו אלי ואשמח לפרסם תשובות. ניתן גם לקבל יעוץ דיסקרטי, חינם וללא התחייבות.

 מחשבון משכנתא חינם ל-iPhone ואנדרואיד

 

The content of this publication is informational only, not a guarantee to extend credit. WA-MLO-874253, TX, OR, CA-DBO874253 | American Pacific Mortgage supports Equal Housing Opportunity. NMLS ID# 1850 (www.nmlsconsumeraccess.org) | APM is licensed by WA # CL-1850, OR ML-2338, TX SML-1850, and "Licensed by the Bureau of Real Estate, Broker #01215943". All loans subject to credit approval and property appraisal. Interest rates and products are subject to change without notice and may or may not be available at the time of loan commitment or lock-in. Borrowers must qualify at closing for all benefits. American Pacific Mortgage Corporate Office 3000 Lava Ridge Court, Suite 200, Roseville, CA 95661 | 916.960.1325

איל טרופן

איל טרופן

תושב רדמונד וושינגטון, לשעבר תל-אביב. בוגר תואר בפיסיקה מהטכניון, ותואר שני בתעשייה וניהול מאוניברסיטת ניו-יורק. לאחר שנים כמנהל פרוייקטים בכיר בהיי טק, שינה איל כיוון, והוסמך כיועץ וסוכן משכנתאות מורשה במדינות וושינגטון, אורגון, קליפורניה, וטקסס (MLO-874253). f. כיום, איל מוצא סיפוק רב בעזרה לחברי הקהילה בקניית הנכסים הגדולים, היקרים, והמשמעותיים ביותר לעתיד משפחתם.
איל טרופן

Latest posts by איל טרופן (see all)

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.

+ 48 = 53