זילו – הטוב, הרע והמכוער

כל מי שאי פעם חשב להשכיר, לקנות, למכור או סתם לראות מה הנכס שלו שוה, בודק את אתר זילו. איך נהייתה זילו שם בשוק הנדל״ן כאשר היא בכלל לא חברת נדל״ן? אלו תהפוכות היא עברה מאז הקמתה לפני עשור בלבד והאם הציבור הרחב מודע ומיודע דיו בכדי להבין מה הוא רואה שם?

בשנת 2006, ריץ׳ ברטון ולויד פרינק, שני בכירי מייקרוסופט לשעבר (שהקימו גם את אקספדיה), השיקו את זילו. מטרתם הייתה לעזור לכל אדם שיש לו גישה לאינטרנט ומעוניין ברכישת בית, להחליט החלטות שקולות המבוססות על ידע משוק הנדל״ן. זילו היא מאגר מידע ענקי של נכסי נדל״ן פרטיים (לא מסחריים) בארצות הברית. ליתר דיוק, זילו עצמה הצהירה שהיא ״חברת מדיה שיוצרת הכנסות על ידי מכירת פרסומות״.

בין רכישותיה של זילו נמנות Hotpads, Diverse Solutions, Naked Apartments וכמובן Trulia

בזילו נוכל למצוא הערכת שווי של 110 מליון בתים בכל ארצות הברית ולא רק כאלו שעומדים למכירה. בנוסף ליכולת של זילו לתת הערכת מחיר לכל בית (Zestimate) ישנן יכולות כגון חישוב הערך המשתנה של הבית בכל זמן נתון (במבט לאחור של עד 10 שנים) השוואה למכירי בתים דומים בסביבה, האפשרות לפרסם ב- Make Me Move, יכולת כל בעל בית להעמיד את ביתו למכירה או להשכרה ועוד.

עד 2015 כל הבתים שעמדו למכירה פורסמו גם בזילו מאחר והמידע זרם דרך ליסטהאב (Listhub), פלטפורמה ארצית לניהול בתים למכירה שנרכשה ב- 2010 על ידיי מוב-אינק, מבעלי ריאלטור.קום.

בינואר 2015 זילו החליטה לבטל את ההסכם עם ליסטהאב (הרבה חשבו שזו יהירות והתאבדות). לאור העובדה שזילו רכשה את טרוליה ביטלה ליסטהאב את החוזה שהיה לה עם טרוליה גם כן. המאבק בין השתיים הסתיים, לא לפני שגלש לבתי המשפט ויצר גלים בכל ערוצי המדיה בארצות הברית.

זילו נערכה לפירוד והחתימה למעלה מארבעים שרותי מכירות בתים שבהן סוכני נדל"ן מזינים בתים למכירה ישירות לאתר . ‏ישנן יותר מתשע מאות ‏חברות שירותים כאלה וזילו הצליחה להחתים רק 90. טיפה בים. במדינת וושינגטון זילו פנתה לחברות הנדל״ן וביקשה מהן להזין את הבתים ישירות אליה. זה יצר עבודה נוספת עבור סוכני הנדל"ן ופערי זמן שגרמו לטעויות נוספות במערכת זילו, שתלויה עד היום בעידכוני הסוכנים. חוסר הזרימה הקבועה והמיידית של מידע לזילו גורם לחוסר אמינות בקרב המקצוענים העוסקים בנדל״ן. בנוסף, גם ערך הבית (זסטימייט) שהיא מציגה אינו תמיד מדוייק.

‏בכדי להסביר מה זה זסטימייט, הייתי רוצה קודם להסביר מה זה הערכת בית (Appraisal) ומה זה ניתוח שוק השוואתי – CMA – Comparative Market Analysis.

ובכן, שמאי (Appraiser) הוא איש המקצוע היחידי שיכול לתת הערכת בית (appraisal) למרות שגם סוכן נדלן מקצועי מבצע את אותן פעולות כדי להגיע לאותן תוצאות. הערכת הבית של שמאי היא זו הדרושה והמתקבלת עבור משכנתא ועליה משלם הקונה.

כל סוכן נדלן מקצועי יודע שלהעריך נכס זה תהליך עם הרבה אחריות. ‏ערך שוק השוואתי נוצר על ידי בדיקת הנתונים הבאים: היצע וביקוש, מיקום הבית (השכונה עצמה ומיקום הבית בתוך השכונה) מצב הבית על כל חלקיו, בתי הספר באיזור, המוטיבציה של המוכר וכמובן ניתוח נכון של בתים שנמכרו בסביבה בחצי שנה האחרונה.

‏אז מהו בעצם הזסטימייט?  זילו מחשבת את הערך הכללי של הבית והמילה החשובה פה היא ״כללי״. שלא תבינו לא נכון, הטכנולוגיה שזילו יצרה היא מדהימה, אך אף טכנולוגיה לא יכולה לפקטר סיבות אנושיות. זילו משתמשת במודלים קנייניים להערכה אוטומטית  (Propriety Automated Valuation Models)

מה זה אומר? ‏שהיא לוקחת בחשבון את המחיר האחרון של הבית שנמכר ‏ומשווה אותו לזסטימייט של לפני או אחרי המכירה. זסטימייט קיים רק 10 שנים ‏וזילו לא יכולה לקחת בחשבון את כל הדברים שכבר מניתי בנוסף לגורמים אחרים כגון פגמים בנכס, בעיות בטאבו (title) זכות שימוש באדמה (easements) ועוד. ‏בקיצור – אין קיצורים

בנוסף, כאשר שוק הנדל״ן נופל או עולה בצורה דרסטית זילו לא יכולה לשקף תנודות אלו בזמן אמת. ‏כאשר זילו הוקמה, שיעור השגיאה בהערכת בתים (כלומר הזסטימייט) היה 13%. ‏כיום הוא בסביבות ה 8% ובכמה אזורים בארצות הברית אפילו יותר. שיעור השגיאה הזה מתורגם להרבה מאוד כסף.

ריצ׳רד ראסקוף, מנכ״ל זילו הנוכחי מכר ‏נכס בסיאטל ב $1.1 מליון, ‏הרבה פחות מהזסטימייט שלו שהיה $1.7 מליון. ראסקוף הסביר ‏שהבית ישב על רחוב ראשי שהזסטימייט לא יכול היה לקחת בחשבון. כאשר ראסקוף קנה נכס נוסף בלוס אנגלס ושילם הרבה מעבר לזסטימייט הוא אמר כתגובה: ״סמכנו על המומחיות של סוכן הנדל״ן שיעזור לנו להחליט כמה לשלם״.

והנה עוד דוגמא ממש מהשכונה שלי.

הבית הועמד למכירה ביולי 2016 במחיר של $879,900. שימו לב שהזסטימייט הוא $820,069. לפי הערכת בתים בשכונה על פניו המחיר מוצדק, אך החצר האחורית של הבית יושבת על כביש ראשי ותיכנון החדרים מוזר, ומפוצל לקומות בצורה לא נוחה. אלו רק שתי סיבות שגרמו להתעניינות נמוכה בבית.

אז הבית ישב (כי קונים אכן מחפשים אבל הם לא טפשים) והמחיר ירד וירד עד שבאוקטובר ירד הבית מהשוק לגמרי. כשעלה שוב ב6 לפברואר 2017 במחיר $780,000 לקח לו רק 9 ימים והוא נמכר ( pending) שימו לב שבזילו עובדה זו עדיין לא ידועה.

שאלתי את כריסטופר קינג, מנהל השיווק של משרד הנדל״ן הגדול והמצליח של קולדוול בנקר ביין מה יחס הציבור הרחב לזילו ומה הוא חושב על כך? כריסטופר ענה: ״רבים מלקוחותינו משתמשים בזילו כיוון ‏שזו הדרך הקלה ביותר היום לחפש מידע ולחקור נדל״ן מקומי. ‏בשנתיים האחרונות זילו השקיעה הרבה ‏מאד משאבים בשירות לקוחות ותמיכה כדי לנהל את המידע המסיבי בצורה יעילה יותר. בלוגרים בתחום הנדל״ן הסיבו את תשומת לב הציבור שלזילו ישנו קונפליקט מערכתי פנימי כיוון שהלקוח המרכזי שלה ואלה שממלאים את כיסה באים מתחום הנדל״ן אך הם לא משתמשי האתר העיקריים!

‏דבר נוסף שזילו מספקת ללקוחותיה שהם אנשי מקצוע בתחום נדל״ן, זה הפניות ללקוחות שמראים עניין ‏ונכונות לקניה. ‏חלק זה של המשוואה אמנם ידוע להרבה ממשתמשי זילו ‏מביני עניין ‏אך מה שהם לא יודעים זה שהמידע הזה עובר ליותר ‏מנקודת קשר אחת. ‏לדוגמא, סוכנת נדל״ן בבלביו, ‏קיבלה אימייל מזילו שהיה מוכן לחלוק עמה שם ומידע פרטי על לקוח שהיה מעוניין בבית – עבור מחיר מסויים. ‏הקונה הפוטנציאלי כבר היה בקשר עם סוכן אחר אשר פרסם בזילו. ‏הסוכנת שייצגה את הבית הופתעה שזילו הייתה מוכנה לסכן מערכת יחסים נוכחית ואולי אפילו חוקית בין הלקוח והסוכן שפרסם. ‏לאור הנתונים הללו כדאי שהציבור ‏יהיה יותר מיודע ויחקור כיצד זילו משתמשת במידע שלה."

לסיום אומר שכמה שזילו היא חברה מדהימה, היא אינה יכולה וגם אינה מעוניינת להחליף את סוכן הנדל"ן. וכמו שאמר ראסקוף, מנכ"ל זילו: ״העיצה הכי טובה שאני יכול לתת היום בכל הנוגע לנדל"ן, היא למצוא סוכן נדל"ן טוב״.

לכתבות נוספות ומקורות המידע לכתבה:

וושינגטון פוסט

גיק וויר

פוקס ביזנס

Meirav Yaaran

Meirav Yaaran

מירב יערן, נולדה בישראל, גדלה בדרום אפריקה. חזרה לארץ בגיל 24, פגשה את ספי ומשם עברו לדאלאס, טקסס, שם נולדו שלושה בנים מקסימים. ‏אחרי ‏קריירה בהוראה ובהתרמת כספים עבור הקהילה היהודית, עוסקת כעת בשוק הנדל״ן המקומי, כאן בסיאטל. אוהבת לבשל, להתנדב בקהילה וכשיש מסיבה - היא שם!
Meirav Yaaran

Latest posts by Meirav Yaaran (see all)

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.

+ 13 = 17